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マンションは貸せる物件を選ぶ

●マンションは貸す視点を持つからこそ、最善の物件を選ぶことができる

 マンションを買う時は、自分たち家族が住むことだけを考えるのではなく、他人に貸せることをも考えることだ。マンションと一戸建ての大きな違いは、一戸建ては自分たちの家族仕様に合わせて作るが、マンションはそうなっていないということだ。自分たち家族だけでなく、他の家族でも住めるようになっているものなのである。

 そのためいいマンションであるなら、他人の家族がお金を支払ってでも住みたいわけだから、自分のマンションを他人に貸せる物でないと、いい物件とは言えないのである。いい物件なら必ず貸すことができるものなのである。この貸せるマンションという視点を持てば、粗悪なマンションはその候補から完全に落ちて行くものなのである。

 マンションを買う時、自分たちの条件でいっぱいいっぱいになってしまうものだ。家族がどのように住むとか、住宅ローンのこととかで頭をパンパンにしてしまい、自分たちの立場を離れて物事を見ることができなくなってしまうのだ。その状態は必ず販売会社から足元を見られるので、そこで騙されてしまうのである。

 今回買うマンションは自分たち夫婦にとって最後の棲み家なのではなく、育児が終わったらその家を貸して次の家に引っ越そうと考えていると、心が楽になり、マンション探しを冷静沈着になって行うことができるようになるのである。「もしもこのマンションを貸すなら、ちゃんと借りてくれるだろうか?」、「家賃はどのくらい支払ってくれるだろうか?」という計算をすることができれば、最善の物件を探し出すことができるようになるのである。

 他人に貸せる物件は他人に売れる物件でもあるということだ。自分たち夫婦が結婚以来最大の資金を使う以上、このマンションが購入時よりも安い値段で買われるようなら、資産が減少してしまうということになるのだ。購入時よりも高く売れるからこそ、確実に資産を増大させて行くことができるようになるのである。

●立地条件と物件内容

①地域特性

 貸せるマンションはとにかく立地条件がいい所に建っているものだ。マンションは立地条件に大きく左右されるのであって、一戸建てのように立地条件が悪くても、いい物件というのは有り得ないのだ。駅から近いとか、商店が沢山あるとか、治安のいい街とか、そういうことが大きく関わって来ることになるのである。

②遮音性は絶対に譲れない

 騒音問題こそマンショントラブルの筆頭なので、遮音性がしっかりとしているマンションを買うようにすることだ。分厚いコンクリートを使い、それにきちんと音を遮断する素材を使っていれば、遮音性は高くなるのである。遮音性があるマンションは充分な資金を投入して作ったマンションなので、中古であったとしても貸すことができるようになるのである。

③住み心地の良さ

 住み心地の良さも貸せるマンションの重要な条件である。いいマンションはとにかく住み易いのだ。自分たち夫婦が住みにくければ他人に貸すどころではないのだ。家の中をあれこれするのは妻の方なのだから、妻はとにかく女性らしい視点でマンションの品定めをして行くべきなのである。

 これら三大条件以外にも、プラスアルファとして何か得意な物があれば、確実に貸すことができるのである。例えばマンションからの展望が素晴らしいとか、お風呂が大きく作られているとか、駐車場や倉庫があるとか、そういうちょっとしたものがあると普通のマンションよりも目立ち、高い家賃を支払っても借りてくれる人たちが出て来るものなのである。

 もう1つ付け加えておくと、自分たち家族がそのマンションに住んでも、日々掃除をすることを心掛けることだ。掃除をきちんとしておくと、ゴミが少なくなるだけではなく、邪気が溜まらなくなり、非常に心地いいマンションになるものなのである。そういうマンションはすぐに借り手がつくので、自分たち夫婦が貸したくても借り手がいないということがなくなるのだ。

●人には絶対に貸せない物件

①売れ残った物件

 他人に貸すという視点を持つなら、マンションを購入する時に絶対に買ってはならないマンションが存在することになる。それは「売れ残った物件」である。売れ残ったマンションというのは買い手がつかないだけでなく、借り手もつかないということなのである。売れ残った物件だからラッキーだと思うのではなく、売れ残った物件だからこそ危険なのである。

②不当な値引きが行われた物件

 マンションは莫大な資金を投入して建設している以上、不当な値引きなど絶対に行わないものだ。不当な値引きが行われるような物件は非常に危険だということなのである。経費を削減し、手抜き工事をしまくっていると見ていいのだ。この手の物件は実際に住んでみるとトラブルが続出してしまい、とてもではないが他人に貸せるような代物ではないのだ。

③賃貸と分譲がセット

 マンションの販売会社がマンションを販売する時、賃貸と分譲は分けて売り出すものだ。都市の中心部にあって、1階や2階が商業用に貸し出され、それ以上の階は賃貸として駆り出すという場合を例外として、普通は賃貸と分譲がセットになることはないのだ。特に居住用に賃貸と分譲がセットになることはまずないのだ。もしも賃貸と分譲がセットなら、その販売会社自体が不法な行為をやっていると見た方がいいのだ。

 分譲マンションを買って暫く住んだ後に、その所有者が他人に貸し出すのは別に悪いことではない。しかし最初から賃貸と分譲がセットであれば、とてもではないかが管理組合が正常に機能しなくなるのだ。販売会社は賃貸で貸し出しているマンションの各部屋を所有したままなので、分譲を購入した住人と一緒に管理組合を作ることになるのだ。そうなれば販売会社の意見が殆ど通ってしまい、住民の意見が全く反映されなくなってしまうのである。

 自分たち夫婦のマンションはいずれ他人にも貸すという視点を持っておけば、人には絶対に貸せない物件を買ってしまうということがなくなるのだ。マンション探しをしている時点で、その辺りの異常さを感じてしまうものなのである。しかしもしも自分たち夫婦の物件を他人に貸すことがないのなら、価格の安さに騙されてしまい、自分たち夫婦が住んでも最悪の物件を選んでしまうことになるのである。

●貸す相手は自分たちと同じ状態にある人たち

 将来、自分たち夫婦のマンションを他人に貸すのなら、その貸す相手の条件を定めておくことだ。誰にでも貸すのではなく、貸す相手の条件を絞るからこそ、確実に借り手がつくようになるのだ。貸す相手は自分たちと同じ状態にある人たちなのである。自分たちと同じ状態にあるからこそ、相手も喜んで借りてくれるようになるのだ。

 それゆえ条件としては、

①結婚していること

②子供がいること

③或る程度の所得があること

の3つが絶対に譲れない条件になる。自分たちと同じ状態にあるのなら、その物件の良さをきちんと理解してくれるものなのである。もしも独身者に自分たち夫婦の物件を貸そうとしても、その物件の良さを充分に理解してくれないのだ。結婚して育児をしているからこそ、互いに解り合えるのである。

 貸す相手を絞ることは家賃の取りっぱくれがないということでは最大の威力を発揮してくるのだ。副業で不動産賃貸をする場合、家賃の滞納が一番面倒臭い作業になってしまうのである。賃借人は賃貸物件で充分な利益を得ているからこそ、家賃をきちんと払ってくれるのであって、賃貸物件に不満があるなら、まじめに家賃を払ってこないのである。

 不動産を貸す時は、家賃は少し高めに設定することだ。家賃が安いと、その安さに釣られて碌でもない人たちがやってくることになるからだ。家賃が高いと、必然的に収入の高い人が借りて来るようになるので、安心して他人に貸すことができるようになるのだ。しかも家賃が少し高めだと、景気に変動されることなく、常に借りて貰えるようになるのだ。

 はっきりと言えることは、他人に高い家賃で貸せる物件は自分たち夫婦が住んでもいい物件なのである。自分たち夫婦が要求する条件だけでなく、他人が喜んで借りてくれるような条件をも兼ね備えるからこそ、最善の物件を選び出すことができるようになるものなのである。

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コメント

こんばんは。マンションを二年程前に買ったのですが、余り物件数を見ず買ってしまいました。マンションを買えば転勤はないかと、安易ですが思い買いましたが転勤になってしまいました。でも、駅から6分位で近くにイトーヨーカ堂、百貨店もあり便利なので今は借り手がいてくれて助かっています。でも、やはり内容は余り良くないです…。外階段も螺旋階段みたいで降りるのが怖いです。それと今回、もっと早くにコメントをしたかったのでしが、中々出来ませんでした。タマティーさん、2010、1月22日のブログで北海道か岩手に地震が来ると予想していましたね。北海道は当時、鳩山首相の選挙区でした。今回の大地震はやはり小沢一郎が関係したのですか?でも、地震が岩手だと当てられた事にびっくりしました。改めてタマティーさんの凄さを感じました。最近の体の調子はいかがですか?神奈川に地震、来そうですか?それと、全然関係ないのですが息子を抱っこ、授乳していると全然関係の無い方をずっと見ている事があるのですが、何か見えているのでしょうか?それとも、赤ちゃんは皆そうなのでしょうか?
それと、生楽器を聞かせると良いと書かれていたのですが、ピアニカでも良いですか?それと、妊娠中にカラオケに良く行ったのですが、何か影響はありますか?それと、先日、主人が風邪をひいたので鳥むね肉表面を焼き、入れてたっぷりのニンニクと少しの生姜と酵素塩のみの味付けのスープを作りました。最後に白髪ネギを乗せて。お塩のお陰でとっても美味しいスープが出来ました!鳥皮の玉子とじはまだ試していません。すみません。中々、メールが出来なくて色々な 事を長々とすみませんでした。思い付きみたいな文章になりました。読んで頂きありがとうございました。改めて、凄い方だと思いました。

投稿: ぽんちゃん | 2011年4月16日 (土) 21時49分

タマティーさまー

今日の朝もだいぶ揺れましたね。

11日は確かにいきなり雷が鳴って、土砂降りで慌てて、洗濯物取り込みました。

先月の地震から風の強い日が多くないですか?ビリビリするみたいな感じします。

震源が南下してきたら、ヤバいですね。
原発ってどうしたら止められるんでしょう。原発反対のデモしているのに、一切、報道していないし。
とりあえず、掃除して冷蔵庫とか極力物を入れないようにしています。

新しいマンションってオール電化が多いですよね。計画停電でママ友がオール電化最悪って言ってましたよ。

それにしても地震が来ているのに電話しているなんて、母は強しですね。

投稿: ゆきねこ | 2011年4月16日 (土) 23時04分

 ぽんちゃん、そのマンションは立地環境が良かったので、物件内容は悪くても巧くカバーしていますよ。happy01
 マンションでは立地環境こそ第一条件ですからね。
 駅から6分なら非常に良いですよ。

 今回の大震災は小沢一郎と大いに関係ありです。
 大地震は突然やって来るのではなく、大地震が起こる前に人々が異常な行動を取って来るので、それで前兆が解るようになるんです。
 小沢一郎は政界で、要は破壊活動しかしていないのだから、こういう人物を岩手県民が選んで来るようでは、天罰が当たっても当然なんです。
 今回の神奈川県知事選挙でアナウンサーの黒岩氏が当選したので、なんだかヤバイ感じがしますよ。
 民主主義は衆愚政治だというのが良く解った選挙でした。

 赤ちゃんは母乳を飲む時、そういう視線をしますので、安心して下さい。
 本当に一体どこ見てんだろうと思いますよ。

 妊娠中にカラオケに行ったのは非常に良い効果をもたらします。
 ピアニカでもいいですけど、ちゃんと弾けるのかな?
 要は胎児には日中の無音が一番悪いらしく、日中は歌を歌ったり、音楽を聞いたり、自然の中を散歩したりすることが必要なんです。
 但しテレビは効果がなく、それどころか胎児には聞こえる音をテレビでは人為的に削っているので、それで妊婦たちが切迫流産になったりするんです。
 妊娠中はなるべくテレビを消して、もっと自然な音を流しておいた方がいいですよ。

投稿: タマティー | 2011年4月17日 (日) 06時58分

 ゆきねこさん、突風が吹いた日に、不覚にも走っている最中に転倒してしまい、5箇所を強打して、顎の骨が折れた思ったくらいに地面に顎をぶつけてしまいました。crying
 突風が吹いたために、歩道と車道を区別するチェーンに気付かず、ドテ~ンですよ。
 それで未だに顎が痛いし、右の親指が動かず、強打した肋骨には激痛が走るし、踏んだり蹴ったりです。
 顎には絆創膏を貼っているので、子供たちからは「ファラオ」だとからかわれていいます。
 俺は物凄く痛いんだって。

 原発はエネルギー源としては非常に効率のいい発電システムなので、そう簡単にこれに代わるものは出て来ませんよ。
 反原発の人々は自然エネルギーに切り替えればいいって言うけど、それが不可能だから原子力j発電に鳩っているんですよ。
 将来的には太陽発電とか水素発電に代わるだろうけど、それまでには莫大な投資と非常に長い年月を要する筈です。 

 今回の東京都知事選で石原慎太郎氏がパチンコ屋や自動販売機が如何に電力を消費しているのかを訴えたのは非常に良かったですよ。
 確かにパチンコ屋や自動販売機は多過ぎですよ。
 居間まで電気を無駄に使っていたから、こういう非常事態になって自分たちの生活を改め、無駄を削ぎ落として行くべきなんですよ。
 東京都民の電力を供給するために福島県に原発ができ、その原発が爆発を起こして、福島県民の3分の1は避難しているのだから、、東京都民が電力を浪費していたら洒落にならんですよ。

投稿: タマティー | 2011年4月17日 (日) 07時02分

おはようございます。タマティーさん、御回答あ有り難うございました。マンションの件、安心しました。でも、終の住み処としては考えていないので良かったです。因みに9階段でした。私は高い所が怖いので…。(もっと低い所は売れてなくて)今度、探す時はタマティーさんのお言葉を踏まえて探したいと思います。カラオケ、良かったです。私はお酒を飲めないのでカラオケはストレス発散になりました。
ピアニカは上手くは弾けません!多分…。縦笛にしようかなっ!!あっ、どっちもどっちですよね。ピアノは置き場所とお金が掛かるので。
地震と人との因果関係には、またまた驚きました。実家が大田区なので不安に思いました。
タマティーさんのお怪我早く良くなりますように。有難うございました。

投稿: ぽんちゃん | 2011年4月17日 (日) 10時08分

タマティー様
今育児中で会社の借上げマンションに住んでいる
のですが、床スラブ厚が薄いのか階下の住人の声
が畳から湧き上がるように聞こえてきて夜寝ている
子供が起きてしまい困っています。しかもほとんどが
言い争っている声のため心が苦しくなってしまいます。
サンダムEを購入し畳の下に敷いたのですが効果は
ほんの少しでした。サンダムEを重ね敷きにしたり、
ロフトベッドにしたらもう少し良くなるのでしょうか。
何か防音効果のある方法をご存じないでしょうか?

投稿: タラコ | 2017年1月19日 (木) 22時37分

タラコさん、サンダムEを敷いたのに煩いというのなら、相当煩いんでしょうね。
ロフトベッドがお勧めです。happy01

投稿: タマティー | 2017年1月20日 (金) 06時11分

タマティー様
有難う御座います。ロフトベッドを検討
してみます。

投稿: タラコ | 2017年1月20日 (金) 17時57分

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