不動産投資の鉄則

●結婚時のスタートラインの違いが不動産投資の違いを産む

　株式投資で成功している投資家の話をよく聞いてみると、どうもおかしいなと思ったら、その投資家は株式投資しかしておらず、不動産投資や債券投資をしていないという場合がある。投資というのは、株式投資だけでなく、不動産投資や債券投資をして、投資の安全性を確保するからこそ、その投資が巧く行くものなのである。もしも株式投資だけしていたのなら、株式市場の暴落で全財産を失ってしまうことになってしまうのである。

　なんでこういう馬鹿げた投資家が出て来るのかといえば、それは結婚時のスタートラインの違いがあるからなのである。結婚に於いてはどの夫婦も平等でスタートするのではないのだ。持ち家組と借家組とで大いに分かれることになるのだ。持ち家からスタートすると不動産投資が非常に楽なのであり、資金に余裕が出てくれば不動産投資を仕出すようになるのだ。しかし借家住まいからスタートするとマイホームを持ち、その借金返済が終わらない限り、本格的に不動産投資に移れないのである。

　特に都市部では住宅事情の関係から、夫婦自体は高額所得者であっても、賃貸の高級マンションに住まざるを得ない夫婦たちも出て来る。この夫婦は資金に多少の余裕があるから株式投資をし出すのだが、自分たち自身が不動産の所有の経験がないために、不動産投資に手を出さず、投資を危険な状態にさせてしまうのである。

　しかし持ち家から結婚をスタートさせると、資金に余裕がなくても、自分たちの資産を安全に投資していくためには、株式投資のような危険性の高い物よりも、安全性の高い不動産投資へと重点を置くのだ。持ち家組と借家組とではその発想が全然違うものになってしまうものなのである。

　貧乏から伸し上がって来た夫婦なら、不動産投資こそ死角だと思っておいた方がいい。長らく貧乏をし続けたからこそ、危険ではあっても儲かる確率の高い株式投資に重点を置いてしまうのだ。不動産は自宅さえ持っていればそれでいいだろうと思ってしまうのである。それこそが最大の過ちなのであって、自分たち夫婦がワンランク上のお金持ちになるためには、この壁をなんとしてでも乗り越えなければならないのだ。

●自宅を拠点に賃貸不動産を地道に行って行く

　不動産投資をするなら「不動産投資の鉄則」を忠実に守れ。自分たちが勝手気儘にやっても絶対に成功しないものなのである。まず不動産投資の鉄則の第一は、「自宅を拠点に賃貸不動産を地道に行って行く」ということだ。自分が貸す不動産は自宅の近くで所有した方がいいのだ。自宅から近くに賃貸不動産があるからこそ、細かい所まで目が行き届き、優れたサービスを施すことができるのである。

　不動産投資に於いてよくある過ちは、自宅から遠く離れたリゾートマンションを所有して、それを地元の不動産業者に管理を委託してしまうことだ。こういう不動産投資では一時的には利益が出ても、借家人たちから苦情が出て来たら、それをきちんと処理できず、最終的に破綻してしまうものなのである。

　不動産賃貸の基本形は、自宅があり、自宅には自分たちが家族が住み、自宅の横の敷地にアパートを建てて、それを賃貸物件と貸し出すという遣り方なのである。マンションなら最上階に自分たち家族が住み、それ以外の部屋を賃貸物件として貸し出すのである。自宅のすぐ近くに賃貸物件があるからこそ、借家人から苦情が出て来てもきちんと処理できるし、サービスをレベルアップすることができるのである。

　せいぜい自宅から３０分以内で行ける所を所有し、それを賃貸物件として貸し出すようにすることだ。休日の管理は夫が行うが、夫のいない平日は妻が行うことになるので、家事や育児をしながら、更に不動産の管理までするので、自宅から近ければそれを行うことができるが、自宅から遠い所にあってはそれを行うことができなくなってしまうのだ。

　不動産投資で成功し易い女性は、仕事でバリバリと働くキャリアウーマンよりも、何かと面倒臭いがり屋で、出不精の女性の方なのである。育児をしているために外に働きに出られない時、不動産投資の管理をするのは、うってつけの仕事だと言っていいのだ。この時期に子供を預けて外に働きに出ようという既婚女性では、不動産投資には向かないものなのである。

●自分が住める家を借家人に貸す

　不動産投資の第二の鉄則は、「自分が住める家を借家人に貸すこと」である。不動産投資は株式投資と違って相手の顔が見える投資なのであって、自分が借家人に優れた住宅を貸してあげるからこそ、借家人は喜んで家賃を払ってくれるのであり、それが自分の利益になるのである。

　自分が住めないような家を借家人に貸すな。家主である自分が儲けのことを最優先で考えているからこそ、粗悪な物件を借家人に貸してしまい、借家人は生活に不便をし、家主に恨みを抱いてしまうことになるのだ。幾ら大儲けしたとしても、借家人の恨みを買っているようであるなら、いずれその恨みが爆発して来て、自分たち家族を不幸にしてしまうものなのである。

　不動産業界には実に馬鹿げた習慣が根付いてしまっている。例えば「敷金」「礼金」の問題である。敷金は保証金だからまだ解るが、礼金は不要なのである。借家人に貸すために賃貸物件を整備することは家主がすべきことなのであって、それを借家人の負担にすべきではないのである。いっそのこと敷金礼金を廃止してしまい、「保証金は幾らです」と提示してしまった方が、余程合理的な取引が出来るというものなのである。

　借家人に物件を貸せば必ず汚れるのだから、借家人が出て行った後は、しっかりと掃除をするなり、改装を行うべきなのである。特にお風呂場は汚れるものなのであって、浴槽ごと替える羽目になるものなのである。その費用はどうしても高くつく訳だから、家賃は少し高めにしておき、家賃を貰う度に積立金を作って行くべきなのである。

　敷金礼金は廃止すべき習慣であるが、年末にプレゼントをする習慣は守っておいた方がいい。長年住み続けていると、どうしても家主と借家人の関係はギクシャクし出すものだ。それを解消させるのが、年末のプレゼントなのであって、昔の家主たちは借家人たちに餅を配ったのであり、借家人たちは正月の三箇日にはその餅を食って暮らしたのである。下手に合理的になりすぎて、人間関係をドライにさせてしまうと、人間関係が良好な時はそれでいいかもしれないが、人間関係が悪化した時は最悪の事態になってしまうものなのである。

●不動産投資で得た利益を再投資に充てる

　不動産投資の第三の鉄則は「不動産投資で得た利益は再投資に充当すること」である。不動産投資は株式投資よりも長期間に亘って資金が固定されることになる。しかも不動産は劣化して行くものなのであって、再投資し続けることで不動産の価値を上げて行かなければならないのだ。幾ら不動産投資で儲かったからといって、何も再投資していないのなら、いずれその不動産投資は大失敗してしまうことになるものなのである。

　不動産投資では長期的な視点での投資こそが必要なのである。特に土地というものは重要地点であるなら、常に重要で有り続ける物なのである。例えば銀座などは江戸幕府が開かれて以来、今に至るまで常に重要地点であったのであり、台風が来ようが、大地震が来ようが、空襲が来ようが関係なく、高い価値を持ち続けたのである。

　もしも経済が不況になったからといって重要地点の土地を手放しているようでは、不動産投資で成功して行くことなどできないのだ。たとえ土地を持ち続けていても、重要地点でオンボロアパートがあったら、儲かる物も儲からなくなってしまうものなのである。一旦、ｊこの土地は重要な場所だと思うなら、その土地を保有し続け、その建物に再投資しまくり、高級な物へと発展させて行くべきなのである。

　「不動産投資をして大損した！」と騒ぎ立てている人たちは頭がおかしいのである。不動産投資で大損したということは、長期的視野を何も持たなかったし、再投資を繰り返して不動産の価値を高めて行くということをしなかったからなのである。不動産投資をする際は、その不動産について徹底的に調べ上げ、実際に現地に行って実地調査をしてみることだ。自分が「これは掘り出し物だ！」と思える土地だけを買えばいいのであって、後はせっせとその土地の価値を高めるべく投資を繰り返していけばいいのである。

　不動産投資を行う投資家たちには、不動産投資の利益で暮らす人たちが大勢いるので、今から不動産投資をするなら非常にラッキーなのだ。不動産投資をしたとしても、その利益を再投資に回し続ければ、価値の高い物件を作り出すことができるので、結果的に大成功してしまうものなのである。不動産投資で得た利益を再投資に充てるということが解っていれば、不動産投資では確実に勝つことができるものなのである。

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