まずは小さな賃貸物件からスタートするべし

●不動産投資は資金を長期に亘って固定することを決して忘れるな

　不動産投資が株式投資や債券投資と異なるのは、一旦投資してしまうと長期に亘って資金が固定されてしまうことなのである。バブル期に行われた「土地ころがし」のよう遣り方は、そもそも不動産投資でもなんでもないのだ。あれは不動産に対する投機なのであって、市場を混乱させるものでしかないのだ。

　借家住まいを卒業し、マイホームを購入すると、その勢いを駆って不動産投資を始める夫婦が出て来る。マイホームを買う過程で、生活の合理化を果たしたので、貯金が自動的に出来上がる体制が出来上がっており、そのためローンの返済をしつつも、不動産投資に着手することができるのである。

　しかし自分たち夫婦が出せる資金は限られているし、銀行から借りられる資金量も限られているので、まずは小さい物件からスタートすべきなのである。「マンションの１室」とか、「小さなアパート」とか、「小さな一戸建て」とかでいいのである。不動産投資は長期間に亘って投資し続ける以上、早目に不動産投資に着手してしまった方がいいのだ。

　独身時代にマンションを購入し、結婚時になって新居に移った場合、そのマンションを貸し出すことができるようになるのだ。自分が長年住んだ場所なので、使い勝手は自分が充分に解っているので、どうすればより良いサービスを考え、それを実行していけば、確実に借家人が入ってくれる物件になるのだ。

　夫婦のどちらかの両親が不動産投資をして、自分たち夫婦もその物件の管理などを任される場合、ゼロかなら学ぶ姿勢を持っておいた方がいい。自分の親からだと、どうしても甘えがあるために、きちんと学んでいくことができなくなってしまうのだ。そのためいざ自分たち夫婦がその物件を相続しても、何も増やすことができずに、ただ管理するだけで終わってしまうのである。資産家の子弟にはこの手の馬鹿息子や馬鹿娘が多いので気をつけておくことだ。

●小さい物件で不動産投資のノウハウを学んでいく

　不動産投資では小さい物件からスタートするからこそ、不動産投資のノウハウを確実に学んで行くことができる。不動産投資のノウハウは株式投資のノウハウよりも勉強すべき範囲は多いのだ。この不動産投資のノウハウをきちんと学んでいかないと、不動産投資でトラブルを抱えてしまうことになるのだ。

　一番躓き易いのが、不動産業者との関係であろう。不動産投資をしていると、不動産業者を使って行かざるを得ない。不動産業者を切り捨てて不動産投資をすることもできるが、その遣り方は褒めたものではないのだ。気をつけるべきは不動産業者を選び間違えたり、頼ったりしてしまうことなのだ。悪徳の不動産業者もこの業界には確実にいるということを決して忘れるべきではないのだ。

　不動産投資で厄介になってくるのが、不動産関連の法律と税金であろう。日本の不動産がなんでこんなに高いのかといえば、不動産関連の法律が規制まみれになっており、しかも高い税金がかかってくるからなのである。この悪法が結果的に不動産の価格を高騰させてしまい、国民に非常に高い負担を強いているのである。

　不動産投資は旧態然と化しているために、不動産投資に新しいアイデアを持ち込めば、不動産投資を成功させ易くなるのだ。例えば独身者向けのマンションとかには、家具などを備え付けにしてしまい、その分、少し高めの家賃を頂いてもいいのだ。独身者は頻繁に引っ越す以上、家具を持って引っ越すよりは、家具がある賃貸物件を選んで住んでしまった方が得策なのである。

　アコギな手としては、賃貸時の保証金を高額にしてしまい、その保証金を株式投資に運用して利益を出し、その分、家賃を低く抑えるという遣り方もある。実はこの遣り方、お隣の韓国で主流であって、高額の保証金さえ出せば、家賃はタダという所もあるのだ。家賃を毎月徴収するのは意外と面倒だし、リスクもあることなので、それよりも高額の保証金を受け取ってしまった方が使い道は幾らでもあるものなのである。

●慣れたら大きな物件へと移行する

　何事も最初が肝腎なので、最初の小さな物件が成功してしまえば、次は少し大きめの物件に手を出して行くことになる。高級マンション」とか「大きなアパート」とか「大きめの一戸建て」とか、そうやって不動産投資を拡大して行くのである。不動産投資できちんと利益を上げたいのなら、物件を大きくして行くしかないのだ。

　資金の関係上、物件が３つ目まではどの投資家も右往左往するものなのである。資金に限界があるために、思いきって大きな物件に手を出すことができないのだ。それが物件を３つ以上になると、資金にも余裕が出て来て、自分でも満足できる物件に手を出して行くことが可能になるのだ。だから行き成り自分の納得がいく物件を購入できるなんて思わない方がいいのだ。

　不動産投資に成功したいのなら、高い家賃を取れる物件を揃えて行くしかないのだ。この物件は安いと思って買っていると、それでは安い家賃しか取れないので、結局、行き詰まって行くことになるのだ。マイホームを購入する時もさんざん悩んだように、不動産投資でも物件選びには散々悩まざるを得ないものなのである。

　かといって安い物件でもそれなりに成功する方法もある。例えば「ワンルームマンション」である。バブル期に作ったワンルームマンションが過剰になっており、ワンルームマンションの価格は暴落しているものなのである。それを安値で買い取って行けば、相手が独身者で安い家賃しか払えなくても、結構、儲かる不動産投資になるのである。

　それと今後増えるのが、子育てを終えた夫婦が都会の一戸建てを売り払い、田舎に移住するケースが増えるということだ。老後は田舎で農業を遣りながら暮らすという夫婦が確実に増えて来るのだ。そのため都会の一戸建ては売り払われることになるので、そこに目をつけて購入してしまい、それを貸し出せばいいのだ。、相手は安値で売って来ることになるので、不動産投資をする側としてはいい買い物になるのだ。

●最大で２０棟

　不動産投資で成功している人たちに訊くと、個人では２０棟を持つのが限界だというのだ。なんで２０棟なのかといえば、それが個人で管理できる限界点だからなのである。株式投資と同様に、そんなに多くの物件を持つことができないのだ。だから物件を厳選して、質のいい物だけを持つようにすべきなのである。、

　不動産投資で最大級の利益を得ようとするなら、物件をマンションに集約させて行き、マンションを２０棟持ってしまえばいいのだ。それが不動産投資家としてのアガリなのであって、絶対に不動産業を本業でやっている人たちの遣り方を真似るようなことは絶対にしないことだ。

　不動産投資をし続けると、この物件はもう要らないなと思う物件が出て来るものだ。そういう物件はその地価が高い内に売り払ってしまうべきなのである。不動産投資で最大の失敗は不要な物件を売り払わないということにこそあるのだ。不要な物件を持ち続けると、より良い物件を手に入れることはできないものなのである。

　もしも物件が多くなりすぎてしまい、自分たち夫婦では管理しきれなくなったのなら、夫婦で不動産会社を立ち上げてしまい、その不動産会社で不動産投資をし続けて行けばいいのだ。そういう夫婦は不動産投資に関して才能があるのであって、不動産業界でその才能を活かすべきなのである。

　今までこの世に生きて来て、不動産投資のアガリに到達した人を見たことがないと思う。というのは大方の不動産投資家たちは或る程度の利益を得てしまえば、安易に左団扇の生活を送ってしまうものなのである。だからこそチャンスなのであって、自分たち夫婦が禁欲的になれば、不動産投資で大成功を収めて行くことができるのである。

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