住まいづくり

都市計画があるかあるからこそ都市住民は豊かに暮らすことができる、

●都市計画税を取っても都市計画がない

 都市というのは自然発生的に成立してくるものではない。最初から都市計画が存在し、それに基づいて作られなければならないのだ。これは人類最初のメソポタミア文明以来、文明を貫く鉄則だと言っていい。どこかの国民が「自分たちは特別だから」といって、都市計画抜きで都市を作って行ってはならないのだ。

 なぜ都市が計画的に作られなければならないかというと、それは戦争のためである。都市といのはその内部に於いて産業を発達させて来るから、異民族の侵略者たちから侵略を受けてしまう可能性を常に持ち続けているのである。都市を健全に発達させて行きたいのなら、都市自体が最初から戦争に耐えられるように設計され、そして常に都市を守れるだけの軍事力を持ち続けなければならないのである。

 ところが日本は第二次世界大戦では敗戦国の側に回ってしまい、しかもアメリカ合衆国から平和憲法を押しつけられることになり、憲法条文の中に戦争放棄の規定を定めてしまったのだ。そのために「都市と国防はセットなのである」という視点が完全に抜け落ちてしまったのだ。だから非常に弱い都市になってしまい、しかも都市住民たちは非常に劣悪な環境で生活を営まざるをえなくなってしまったのだ。

 日本のどの都市でも都市計画と呼べるものはない。それなのに都市計画税だけはちゃっかりと徴収しているのだ。都市計画がないのに、なんで都市計画税があるのかといえば、それは「道路を作るための税金」なのであり。道路を作ることで土建業者たちが儲かり、そのキックバックが政治家たちに流れるという仕組みを作ったにすぎないのだ。

 海外旅行に行った人たちは日本の都市の劣悪さには愕然とすることであろう。日本にも田園調布があるくらいだから、日本だって高級住宅街程度の物は作ることができる。しかし都市自体を建設するとなると、それができないのである。戦争の放棄を定めた昭和憲法が存在するために、国防の観点から都市を作って行くことが全然出来ていないのである。これはテクニックの問題なのではなく、都市に対する根本的な思考が欠如してしまっているのである。

●都市は都市計画に基づいて建設されて行くべき

①戦争と災害に備える

 都市は都市計画に基づいて整然と建設されて行かなければならない。まずは戦争に備えなければならないのであって、日本の国土なら、自然の地形を巧く利用して、要塞のような都市を作っていけばいいのである。戦争が始まった際、都市住民のための水と食料は充分に確保していき、避難場所を事前に作っておかなければならないのだ。

 戦争に強い都市は災害にも強い都市になる。日本の場合は、地震と津波と台風が存在するので、それに耐えられる都市を作って行かなければならないのだ。今回の東日本大震災でも解るように、大震災が起こった時は軍隊だけが頼りなのである。軍隊抜きに防災など決してできないものなのである。

②コの字型のマンション

 都市は一戸建てではなく、マンションを必要とする。もしも一戸建てに住みたいのなら、都市の郊外に建てるように法律で定めておかなければならないのだ。都市の中心部では一戸建ての建設を禁止し、全てマンションにしなければならないのだ。こうすれば住宅問題や交通渋滞など全て解決されて行ってしまうのである。

 マンションは5階から13階建てのロの字型マンションが整然と建設されていくべきなのである。都市には高層マンションなど不要なのである。もしもその高層マンションが地震で倒壊した時には、尋常ならざる損害を発生させてしまうからだ。また戦争の際、敵の戦闘機から格好のターゲットになってしまい、確実に破壊されてしまうことになるのだ。

③公共施設を機能的に配備して行く

 都市には公共施設を機能的には配置して行かなければならない。警察署や消防署は30分以内で現場に行けるようにしなければならないし、公民館や公園も等間隔で配置していかなければならないのだ。公民館や公園は非常事態では避難場所にも使われるので、この施設がないと非常事態を乗り切ることができなくなってしまうのである。

 はっきりと言っておくが、日本の西ヨーロッパ化は絶対に避けれらないということだ。近代文明が起こって来たのは、西ヨーロッパなのであり、特に日本は都市計画に於いて西ヨーロッパから学び、西ヨーロッパの都市に決して劣らない都市を作り上げなければならないのだ。

 もしもこれをしない限り、日本は先進国から脱落して行くことになる。都市計画ができてこそ、都市住民たちは豊かな生活を送れるのであり、その都市の内部で経済が発達してくることになるからだ。都市計画なき都市は、一時的に繁栄することはできても、戦争や災害に対して非常に弱いのだから、戦争や災害が起これば壊滅的な打撃を受けてしまい、都市が一瞬にして廃墟になってしまうのである。

●日本の都市が醜悪な原因

 日本の都市はそもそも都市計画がない訳ではないのだ。京都にしろ東京にしろ、都市計画があり、それに基づいて作られてきたという過去があるのだ。京都は桓武天皇が都市計画を定め、東京は徳川家康が都市計画を定めている。地方に於いても城下町は都市計画が存在しているからこそ、あれほどまでに奇麗な街並みを作り出すことを可能としているのだ。

①急速な戦後復興

 それではなんで日本の都市が醜悪になってしまったのかというと、それは急激な戦後復興を成し遂げてしまったからなのである。第二次世界大戦によって大打撃を受けた日本は、アメリカ軍の軍事占領が解けるや否や、急激な戦後復興を行い、とにかく経済力だけはアメリカ合衆国に対抗できるようにしなければならなかった。軍事力で抑えつけられている以上、経済力を持たねば奴隷状態になってしまうからだ。

 しかしその歪みも大きく、滅茶苦茶な都市開発が行われてしまったのだ。それが一番象徴的なのが、皇居の真ん中を高速道路が横切っている姿なのである。どこの国家に国家元首の公邸を分断するような形で高速道路を走らせる馬鹿がいるのかと思うが、外国では絶対に有り得ないことが、日本では平然と行われているのである。

②議会制民主主義

 都市計画を定めるにしても、都市計画を実行して行くにしても、様々な法律を必要としてくる。それなのに国会で碌でもない法律が可決されてしまい、都市住民たちの利益になるような法律が制定されてこないのである。この原因は議会制民主主義にあるのであって、国会がイデオロギー論争の場に化してしまったために、国会が立法府として機能してこなかったのである。

 昔のように情報網が発達していなければ国会は役に立ったかもしれないが、現在のように情報網が発達しているのなら国会で法律を可決するという遣り方を改め、国会で審議した法律案を国民投票にかけ、国民投票で賛成を得た法律案だけを天皇が法律として公布するようにして行けばいいのである。

③貧富の格差を是正しようとする努力

 都市は必ず貧富の格差を発生させる。政治家はその貧富の格差を絶対に是正してはならないのである。貧富の格差を放置しておけば、貧乏人たちは生活を質素にして行くものだし、お金持ちたちは起業したり慈善活動を営んだりして、富を循環させて行こうとするようになり、それが都市住民たち全てを豊かにして行くことになるのだ。

 しかし政治家たちが貧富の格差を是正しようとすると、貧乏人たちは社会福祉の恩恵を受けて生活を改善しなくなるし、お金持ちたちは重税のために起業してこないし、慈善活動も行わなくなるのだ。それに都市に於いて貧乏人たちの意見を優先すると、都市は確実に汚くなるものなのである。

●美しい都市は都市自体が富を生み出す

 都市計画がしっかりとなされている都市は戦争や災害に強く、都市住民たちが豊かな生活を享受できるだけではなく、都市自体が富を生み出すようになるものなのである。人々は観光というと、大自然の中に行くようなことを考えてしまうが、都市にも観光で行くものなのである。

 しかも観光都市は先進国の方が断然有利なのである。「パリ」「ロンドン」「ローマ」「ニューヨーク」「ロサンゼルス」などは全世界から観光客を集めることができ、その観光業で雇用を促進させ、都市住民たちに莫大な富をもたらしてくるのである。先進国は大自然を持つ発展途上国には絶対に負ける。しかし近代的な都市なら絶対に勝てるものなのである。

 先進国の中ではパリが最も美しい都市なのであるが、このパリが美しくなったのはそう遠い昔のことではないのだ。パリはナポレオン3世の治世下で都市計画を実行し、それで現在のような都市に生まれ変わったのである。パリは比較的新しい都市なのである。古い都市が近代的な都市に生まれ変わるためには、近代になってから新たな都市計画を定めて実行していかなければならないのえある。

 なぜナポレオン3世が都市計画を実施できたかといえば、それは第二帝政で皇帝が権力を集中させたからなのである。都市計画に於いては、政府が強力な権力を持たない限り、合理的で美しい都市を作ることはできないというルールが存在するのだ。議会制民主主義では都市計画を作っても巧く行かないのだ。

 日本の都市を美しくしていくためには、日本の政体を変更していくことが絶対に必要になる。現在のような議会制民主主義をやめて、行政経験のある者を首相として国民が直接に選び、その者に強力な行政権を与えると同時に、任期を1年とし、権力の乱用が行えないようにしてしまえばいいのだ。

 議会制民主主義なら国民の支持を受けていない者が首相になってくるし、その首相の地位も安泰ではなく、常に国会議員たちが政変を起こして来る危険性を秘めているのである。これではまともな都市計画を立てて、実行して行くことができないのだ。だからこそ日本の都市は醜悪化して行くことになるのである。

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中古物件を買うならどうするべきか?

●家を買うのではなく、家を作るもの

 基本的に新婚の夫婦なら新居で新たな生活を始めたいから、もしも家を購入する際は新築の家に住むことになるであろう。自分たちの新鮮な気持ちがそのまま新築の家として表現して来るのである。しかし経済的理由から新築の家を買うことができない場合が存在する。そういう時は中古の物件を買わざるを得なくなって来るのだ。だから中古物件は飽くまでも家を作ることができない場合のみ許されると考えた方がいい。

①家を持つことは大変なのだから、最初からより大変な方を遣ってしまった方が良い

 運転免許を取得して、初めて自動車を運転する場合、中古の自動車から始めた方がいいと言われる。初心者なら運転しても平気でぶつけてしまうので、新車であるならボコボコになってしまい、経済的価値を大いに下げてしまうのだ。自動車なら最初、中古車から乗るべきだが、逆に家は最初から新品の家を作ってしまった方がいいのだ。というのは、家を建てることは非常に大変だから、それさえやってしまえば、後は簡単になるからなのである。

 幾ら中古の物件を買った所で、不動産の訓練にはなりにくいものなのである。勿論、賃貸よりは増しである。しかし家というものは「買う物」なのではなく「作る物」なのであって、家を作る作業が如何に大変であるかを知っておかないと、まともに不動産を維持することができなくなるのだ。中古の物件を買って住んだ場合、そこで終了と考えるのではなく、飽くまでも仮の住まいにし、次は新築の家に引っ越そうという気概を持つべきなのである。

②土地は資産として認められても、建物は資産として認められない

 そしてこれは「民法上の欠陥」なのであるが、日本では土地は資産として認められても、建物は資産として認められないというシステムになっているのだ。だから土地を売買する時に建物を壊して、土地を更地にして引き渡すという馬鹿げたことが行われるのである。なぜこんな無駄なシステムになってしまったかというと、日本では長らく木造建築が主流だったので、西ヨーロッパのように石造りの住宅の発想を遂に持ち得なかったのだ。

 本来なら中古の物件であっても、きちんと修繕して行けば長期間に亘って持つものだし、それどころか年期の入った家ほど味が出て来るものである。その建物には資産価値が認められて然るべきなのである。しかし日本では古い家ほど嫌われ、資産価値を認めないということを遣り続けてしまっているのである。

●中古のマンション

 日本のマンションには内断熱を採用しているマンションが多いので、内断熱のマンションンの寿命は30年と非常に短いのだ。しかもマンションの管理組合がきちんと機能していないと、10年に1度の修繕工事を行っておらず、余計にマンションの寿命を縮めてしまうことになるのだ。特に中古のマンションでは水道水が不味いという苦情が出て来るものだが、これはマンション内の水道管の掃除をしていないからであって、決して水道局が粗悪な水道水を送って来たのではないのだ。

 もしもマンションを買うのなら外断熱のマンションを買うようにすることだ。外断熱のマンションの場合、マンションの寿命は100年に達するので、中古のマンションであっても快適に過ごすことができるのである。但し管理組合が正常に機能していることが条件で、管理組合が機能していなければ、実際に住んでみると様々な問題が発生していることに気付いてしまうものなのである。

 外断熱のマンションがなく、どうしても内断熱の中古のマンションを買う時は、築10年から20年以内の物にし、その期間を超える物件には手を出さないことだ。なぜ築10年以上かというと、築10年経ってから出て行くということは、恐らく修繕工事の費用を支払いたくなくて出て行くから、その物件が売りに出されることになるのだ。築10年以下だと、その住民はそのマンションになんらかの欠陥があるからこそ出て行ったのであり、非常に危険なのである。

 内断熱のマンションは寿命が30年なので、その寿命が来る遥か前にとっとと売り払ってしまうことだ。マンションを解体する時は住民たちが大いに揉めることになるので、そんな馬鹿げた騒動に巻き込まれないようにすることだ。中古でマンションを買っている以上、原価が安い以上、値崩れさえ起こさなければ、とっとと売り払ってしまった方がいいのだ。

 中古のマンションで意外と掘り出し物なのが、「外国人向けマンション」である。外国人向けのマンションに外国人が住んでも、転勤を命じられればすぐに日本から出て行ってしまうので、非常に良い物件が中古のマンションとして売りに出されることになるのだ。しかも外国人向けのマンションは天井が高く、部屋が広く取ってあるので、住んでみると非常に住み心地がいいのである。

●中古の一戸建て

 中古の一戸建ての場合、内断熱のマンションのように寿命は短くないが、問題は「耐震設計」がなされているか否かなのである。中古だと木造住宅なら木が腐っている場合があるし、コンクリート製の一戸建てはコンクリートの劣化が進んでいる場合があるのだ。中古の一戸建てを買う場合は、その値段だけが問題なのではなく、大地震が来た時に耐えられるのか否かが問題なのである。

 中古の一戸建てを買う時は、その前の所有者の職業が一体何をしているのかも問うておいた方がいい。というのは年収が高い人ならきちんと家を建てて来ている筈なので、中古の一戸建てといっても、そう粗悪な物件にはならないのだ。それと子供がいるか否かも確認しておいた方がいい。子供が生まれ育った家なら、自分たち夫婦も育児ができる環境になっているからだ。

 中古の一戸建てで良い条件を持っている物件は、庭が奇麗だということだ。拘りを持って家を建てた人なら、必ず庭の手入れをしっかりとして来るので、庭を見ればその家の夫婦の力量が解るようになるものなのである。中古の一戸建て探しをする時、部屋どうかということばかりに目が囚われてしまうものだが、そうやって気持ちをパンパンにしてしまわないで、リラックスして庭を見て見ることだ。

 中古の一戸建てで掘り出し物はなんといっても高級住宅である。高級住宅に住む金持ちが新居に引っ越したとか、相続で売り払うことになったとかで売り出される場合があるのだ。高級住宅は家の作りがしっかりとしているのであって、その家に住んでみると非常に住み心地がいいのである。

 そtれと意外な掘り出し物は「古民家」である。古民家はは意外と使えるものなのであって、日本人の生活様式にぴったりと合う作りになっているのだ。古民家は住めば住むほど味が出て来るので、その家に住む家族は豊かな生活を送ることができるようになるのだ。但し唯一の欠点といえば家の中が寒いということであろう。防寒対策を如何にするかが古民家の課題であろう。

●安く変えても、それにリフォーム代がかかる

 中古の物件は新築の物件よりも安い価格で売り出されることになる。そのために経済的な問題を抱える夫婦は中古の物件に飛びついてしまうものだが、中古の物件は買って終わりではないのだ。そこに住むためにはリフォームすることが必要になり、その出費が嵩むことになるのだ。

 しかも実際に住んでみるとあちこちに問題が発覚することになるので、その都度、それらを修理していかなくてはならないのだ。もしもその出費を惜しめば、不便な生活を強いられることになり、不利益を被り続けることになるのだ。新築の家なら住んでから10年くらいは何も問題が起こることはない。しかし中古の家だとそうは行かないのだ。

 そう考えてみると結局は同じなのである。家を買う以上、出費は必ず出て行くものなのである。家を買う時は値段が安いというだけでは全く理由に成らないのだ。お金のことを云々考えるのではなく、まずは自分たち夫婦の生活から見て、どうすれば豊かな暮らしを実現できるのか考えて、それで新築の家を買ったり、中古の家を買ったりして行くべきなのである。

 中古の物件を買って、そこに住む夫婦にとっての本当の危険は、自分たちが中古の物件を買ってしまったために、引っ越してから気分が退嬰化してしまい、その地に安住してしまうことだ。こうなるとただ生活して行くだけになり、自分たち夫婦の本当の能力を発揮することができなくなってしまうことなのである。中古の物件を買ったのなら、それで終わりと考えるのではなく、「次は新築の家に住む!」という気概を持つべきなのである。

 大方、最初は子供が1人しかいなくても、その中古の家に住んでいる内に次から次へと赤ちゃんが生まれてしまい、手狭になったらまた別の所に引っ越そうとなるものなのである。そうなれば次は今の家よりもいい家になるものなのであり、そうやって成長していくからこそ、幸せが溢れ出すような家族になるのである。

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管理組合が機能するからこそマンションは守られる

●管理組合なくしてマンションは機能しない

 賃貸でマンションに住むのと、自分たち夫婦が分譲マンションを買って住むのとでは全然違う。分譲マンションを買ったら火災保険や地震保険に入るというのも賃貸の時では考えられなかったことであろう。マンションに住んでいれば、火災を起こす場合もあるし、地震を受けてマンション自体が壊れてしまう場合もある。そういう時、保険に入っていれば保険金が貰えるのであって、逆に賃貸の時にそういう非常時のことを考えていなかったことの方が未熟であったと恥じてしまうものなのだ。

 賃貸と所有とでは決定的に異なるのがマンションの管理組合の存在である。今まで借家住まいだった夫婦は管理組合の価値が全く解っていないといっていいのだ。マンションは管理組合なしに機能しないのだ。賃貸の時は管理組合なんてなかったし、自治会ですら巧く機能していなかったのだから、その延長線上で管理組合を捉えるととんでもない目にあってしまうのだ。

 管理組合がなぜそれほどまでに重要かといえばマンションでは10年に1度、修繕工事を行わなければならないからだ。この修繕工事をすればマンションの寿命は延びるものだし、この修繕工事をしないとマンションの寿命が縮んでしまうことになるのだ。管理組合が機能するかしないかで、そのマンションの住民たちの資産が大いに変動して行くことになるのだ。

 マンションでは様々な人々が住むことになるので、マンション内では様々なトラブルが発生することになる。騒音問題やゴミ問題や不審人物問題とか、そういうマンション内のトラブルの解決をするのが管理組合なのである。管理組合が機能しなければ、マンション内のトラブルは放置され、それが悪化して行き、とてもではないが居住できるマンションではなくなってしまうのである。

 マンションは大地震を受けた時は倒壊する危険性を常に持っているのだから、定期的に避難訓練を行い、災害に備えることは非常に重要なのである。それを取り仕切るのも管理組合の仕事なのだ。住民たち全員のために非常用物資を備蓄したり、消防隊と連絡を取ったり、避難場所へのルートを確保するといった仕事をしなければならないのだ。

●管理組合の規約

 管理組合は「人の支配」で動くものではない。「法の支配」の下で存在し、機能しなければならないのだ。管理組合の規約の模範は区分所有法に掲載されているので、まずはそれを参考にして管理組合を作って行けばいいのだ。但し、この区分所有法のままに管理組合を作ってしまうと、その後なぜだか管理組合が巧く機能しなくなるという不思議な現象が出て来る。

 それはこの区分所有法では、管理組合は住民の4分の3以上の出席がなければ、重大な決定ができないということになっているからだ。実際にやってみると4分の3以上が出席するということはないのである。これが適用できるのは住民の質が高いマンションだけであって。住民の質の高くないと管理組合は機能しなくなってしまうのだ。

 そこで住民の3分の2以上の出席に変えておくことだ。ごく僅かな減少かもしれないが、通常のマンションでは住民の3分の2以上が出席して来るのが普通なのであって、欠席者がいるために重大な決定ができないことを回避させるのである。欠席する人は常に欠席するので、そういう者を無理矢理に出席させない方がいいのである。

 分譲マンションを買ってマンションに住むなら管理組合の規約を良く読んでおくことだ。規約自体は難しいものであっても、よく読んでおけば実際の運用ですらすらと条文が頭の中に出て来るようになるものなのである。規約を読まないからこそ、人の支配になってしまい、誰それの責任追及を遣り始めてしまうのである。

 それと本屋ではこの管理組合のマニュアル本が売っているので、この本を買って夫婦で良く読んでおくことだ。管理組合は実際にどのような仕事をすればいいのかが解っていれば、マンションで何かトラブルがあっても、管理組合の仕事と住民たち自身の仕事に分けることができ、双方が自分の仕事をこなさない限り、快適な生活はできないのだということが解るようになるからだ。何かトラブルがあっても、住民が泣き寝入りするようなことがあってはならないし、かといってなんでも管理組合に持ってこられても困るものなのである。

●管理組合の組織

①総会

 管理組合には最高決議機関として総会が存在し、年に1回開催されることになる。この総会には必ず参加することだ。総会で重要な決定がされるので、この総会に欠席してしまうと、マンション内の重要な決定を教えて貰うのが非常に遅れてしまい、不利益を被ってしまうことになるのだ。

 マンション暮らしを開始したのなら、妻はマンション内で仲のいい友達を作っておき、その友達の夫婦と共に一緒に参加するようにすることだ。自分たち夫婦だけが出席するのは億劫でも、友達と一緒に出席すれば楽しく出席することができるので、この友達の存在は非常に大きいのだ。

②理事会

 管理組合の執行機関が理事会である。理事長は総会が選出し、理事長の任期は1年にし、連続再選は認めないようにすることだ。理事長の任期が長かったり、連続再選が認められてしまうと、結局、そのマンションの住民の中で最も年を取っている人がなってしまい、しかもその人物が一旦理事長に就任するとなかなかやめてくれないので、住民たちの参加意識が急激に低下していってしまうのだ。

 理事長の任期が1年で、しかも連続再選が禁止されているのなら、住民なら誰でも理事長になることが可能になり、管理組合は活性化して行くことになるのだ。理事長が頻繁に代わるような場合、理事長経験者を理事会の最高顧問という形で残しておき、現役の理事長は何か解らないことがあるなら、その最高顧問に聞きに行けばいいのだ。

③監事会

 監事会は管理組合の監察機関である。監事の任期は1年にし、必ず男女を組み合わせることだ。男性だけだと男性の視点でしかチェックをしてこないし、女性だけだと女性の視点でしかチェックしてこないので、理事会が不正をやっていた時に見抜けなくなってしまうものなのである。監事には会計をチェックして貰うだけでなく、理事会の作業をもチェックして貰うようにすることだ。こうすれば監事会が機能するようになるのだ。

●管理組合の権限

①マンションの維持管理

 管理組合の権限の筆頭はマンションの維持管理である。共有スペースの掃除とか、ゴミ出し方とか、防犯だとかをやるのである。マンションの維持管理の中でも10年に1度修繕工事を行うことになるので、それまでに資金を溜めて行き、いざ10年後に修繕工事を行うのにスムーズに行くようにしなければならないのだ。

②設備の変更

 マンションで暮らしていると、当初の設備では不便だというものが出て来る。そういう場合、その設備を変更することになるのだが、これの仕事は管理組合の仕事になる。住民たちから要望が寄せられ、それを総会で決定し、それを理事会が実行することになるだ。当然にその設備変更のためには資金がかかるのであって、それは住民たちが負担することになるのだ。

③管理会社との折衝

 管理会社との折衝をするのも管理組合の仕事である。実際には販売会社の子会社が管理会社になるので、販売会社の良し悪しがそのまま管理会社の良し悪しに直結して来る。もしも管理会社がまともなサービスをしてこないのなら、管理組合はその管理会社とのい契約を打ち切ってもいいのである。

④管理費の徴収

 管理組合は住民たちから管理費を徴収するという仕事をこなさなければならない。管理組合は銀行口座を設けて、管理費を自動引き落としにした方がいい。住民の中には必ず管理費を支払わない人たちが出て来るからだ。管理費を支払わない人には罰金を課して、管理費を支払わないのならこのマンションから出て行くようにして貰うことだ。滞納が或る一定の金額が貯まり次第、すぐさま裁判に訴えると、大抵の住民は出て行くものなのである。

⑤帳簿の作成と保管

 管理組合は自分たちの活動に関して帳簿を作成し、それを保管しなければならない。特に管理費を徴収している以上、その管理費をどのように使用したかきちんと会計報告をしておかなければならない。それと総会の議決内容は必ず文書化して、住民全員に送付することだ。住民の中には総会で長々と話し合って決めたことなのに、「聞いてないよ~」と言ってひっくり返そうとする者が出て来るからだ。文書を送付してしまえば、そのような反論を封じ込めることができるようになるのである。

●管理組合と自治会はセット

 マンションでは管理組合と自治会はセットであるということなのである。管理組合が存在するから、その管理組合をそのまま自治会にする訳には行かないのだ。管理組合と並行する形で自治会を作らなければならないのだ。事実上、管理組合の理事長が、そのまま自治会の会長になるものなのである。

 自治会でないと地方自治体からの配布物や物資を受けられなくなるのである。それに非常時のために地方自治体からの非常用物資の供給ルートを確保しなければならず、これもまた自治会でないと地方自治体は応じてくれないのだ。面倒ではあっても、管理組合と自治会の2つを作って、巧く機能させて行けばいいのだ。

 自治会であろ以上、定期的にお祭りをやった方がいい。お祭りをやると住民たちの結束が高まるからだ。大抵は「夏祭り」とか「餅つき大会」とかだ。お祭りだからといって大掛かりな物にするのではなく、こじんまりとした物にし、住民たちだけが楽しめるようにすることだ。

 自治会のお祭りで儲けて、その余ったお金を備蓄して行くことだ。備蓄した資金は資産運用して、その資産運用益を再投資して行けば、自治会はかなりまとまった資産を持つことができるようになるのだ。自治会に資産があれば、非常事態の時は大いに助かるので、自治会に資産がないような状態を決して放置しておかないことだ。

 それ以外にもチャリティーイベントを行って、その収益金を慈善に使えばいい。難病の治療に役立てて貰ったり、身体障害者の団体に寄付したり、孤児の生活支援に充てたりすればいい。自治会を正常に機能させるためには、自治会の仕事ができるだけでなく、きちんと慈善活動をもしておいた方がいいのだ。社会的弱者を助けていると、なぜだか住民たちは温和になり、ギスギスした状態にならないのだ。今まで慈善活動を一度もやったことがない自治会で、自分がチャリティーイベントの開催を提案すると「偽善者!」だと罵られてしまうものだが、勇気を出して発言し、自治会に次善活動するように仕向けてしてしまうと、チャリティーイベントを開催することができ、それによって住民たちも変わって行くことになるのだ。

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現場でのマンション探しのテクニック

●マンション探しには時間をかけよ

 マンション探しをする時は、とにかく時間をかけることだ。時間をかけないと中々いい物件を見つけることができないからだ。夫婦で初めて買う高額な商品なのに、思いつきで買うようなことでは、最悪の物件を掴んでしまう可能性が大だからだ。時間をかけるからこそいい物件を選び出すことができるのであって、お金以上に時間を出し惜しみしないことだ。

①事前に調べられる情報は妻が調べる

 夫は平日仕事に出かけている以上、妻がマンション情報を収集して、それを圧縮して夫が帰宅したら報告するようにすればいいのだ。妻としても家事や育児に忙しくても、夫が仕事で確実に時間を取られてしまうので、その作業は妻がやるべきなのである。その情報を元に夫婦で話し合い、ターゲットを絞って行けばいいのだ。

②家族全員で行く

 マンション探しは家族全員で行くことが鉄則である。家族全員で住む以上、家族全員が現地に行って見ておくべきなのである。家族といっても夫婦と子供とごく少数なので、お出かけ感覚で行ってしまえばいいのだ。但し、夫婦のどちらかが「面倒臭い」と言い出すと、喧嘩の元になるので、絶対に言わないことだ。

③当分の間はマンション探しに充てる

 当分の間、休日はマンション探しに充てるのは当然のことだ。一発で決まるということは絶対にないものだ。毎週毎週マンション探しに出かけ、そうやって買うべきマンションを絞って行くのである。長ければ1年単位かかる場合もあるが、そういう夫婦は慎重に物事を進めているので、逆に評価されて然るべきなのでる。

 体に疲労を溜め込んでいる人などは。「マンション探しは大変だ~」とか言い出して来る物であるが、実際にマンション探しをしてみると、夫婦が強力しあって進めていけるので結構楽しいし、マンション探ししかしてこないために無駄な出費を抑えることができるようになり、家計にも貢献するものなのである。「大変だ~」という前にマンション探しの中で楽しさを見つけるべきなのである。

●マンション探しの必須アイテム

①方位磁石

 マンション探しでは必須アイテムが存在する。その筆頭が「方位磁石」である。パンフレットに書かれている方位と実際の物件が微妙にズレている場合があるのだ。悪意はないのだろうが、典型的なミスプリであり、販売会社の中で様々な社員たちが作業する中で間違った情報が伝達されてしまったのであろう。

 方位磁石を使って居住スペースの中心を調べ出すことだ。その中心に行けばエネルギーを発して来るので、ビビビッと感じたらエネルギーを発生させる物件だと見ていい。巧く中心が取れていない物件はその中心に行くと何か嫌な感じがするので、そういう物件はやめておくことだ。

②巻尺

 巻尺も必須アイテムである。巻尺を使って様々な物を調べることになるので、結構使い勝手があるのだ。例えば居間を広く取られていても、自分たち夫婦が今現在持っているテーブルと椅子を持ち込んだ場合、どうなるか巻尺を使ってシュミレーションすればいいのだ。巻尺は夫婦双方が持つことだ。巻尺が必要な時に相手から借りていると非常に面倒臭いことになってしまうからだ。

③カメラ

 カメラも必須アイテムである。人間の記憶というのは怪しいものなのであって、自分が目で見ても、カメラに映った実際の写真とは大いに異なる場合があるのだ。そのためマンション探しではカメラを使ってパシャパシャと取ればいいのだ。携帯電話のカメラでは画像が悪いのでやめておいた方がいい。

④電卓

 電卓も必須アイテムである。実際の交渉を始めようとすると、お金の問題がメインに上がって来るので、電卓抜きで計算することなどできないのだ。携帯電話の機能では非常に遣りづらいので、必ず電卓を持って行くようにすることだ。特に金利の計算は面倒臭い作業になるので、事前に金利の計算表を持って行き、金利の話で誤魔化されないようにすることだ。

⑤地図

 地図も必須アイテムとなる。販売業者が提供する地図は嘘をつく場合が存在するので、必ず書店で地図を買って、その地図を良く見て、頭の中に近辺の地形を叩きこんでおくことだ。例えば駅から近いといっても、平坦な道路なのか、急勾配の道路なのかで、全然違うことになるので、地図を良く見るということは絶対に必要なことなのである。

●実際に歩いてみる

 マンションでは立地環境が最も重要な条件になるので、とにかく実際に歩いてみることだ。実際に歩いてみると、地図では解らないことが沢山発見できるものなのである。マンション探しをしているのに、その物件だけ見るのは危険なのである。その物件が一体どこに立っているのかが解らない限り、その物件の良さも理解することはできないのだ。

①駅

 まずはなんといっても駅まで歩いてみることだ。駅こそ最も重要な場所になるので、この距離こそがマンションの良し悪しを決定づけることになるのだ。地図上の距離と、実際の距離感覚は大いに違うので、これだけは歩かなければきちんと理解することはできないのだ。夫は仕事で毎日使う以上、夫こそに歩かせておくべきなのである。

②公園

 妻として重要なのは公園である。育児をして行く上でその公園を使うことになるからだ。公園を見ると、その街の良し悪しが大体解るものだ。いい街というのは公園が奇麗だし、人々がきちんと使っているものだ。悪い街は公園が汚いしそもそも人々が使っていないのだ。公園はその街の民度がモロに出て来るので、絶対に軽視しないことだ。

③公民館とコミュニティーセンター

 公民館やコミュニティーセンターも重要である。平時でここを使うよりも、非常事態にはここに避難することになるからだ。公民館やコミュニティーセンターまでの距離とか、その建物が頑丈に作られているか、非常用の物資がきちんと備蓄されているか調べておくことだ。

④スーパーや商店街

 スーパーや商店街はそこで生活物資を購入することになるので、実際にそこに行って調べておくことだ。周りに1つしかスーパーがないと、そのスーパーが倒産した時、生活に非常に困ることになるのだ。当然にスーパーだけでなく、商店街があった方がいいのである。大型のスーパーは便利に見えて、実は危険なのである。

⑤小学校

 小学校の良し悪しは子供の学力を決定づけることになるので、小学校もきちんと調べておくことだ。幼稚園はバス通園かもしれないが、小学校は歩いて通うことになるので、実際に歩いてみなと解らないのだ。日教組が強い学校だと、まともな教育は期待できないので、日教組の組織率がどうなっているのか調べておくことだ。

⑥神社仏閣

 自分たちの住む場所に神社仏閣があると、その地域が霊的に守護されることになる。神社仏閣があるということは氏子会や崇敬者会や信徒会が存在しているので、それに基づいて町内会も組織されており、治安は非常に良くなるのだ。しかも境内には樹木があるので自然の保護がなされているのだ。神社仏閣は緊急時の避難場所にもなりうるので、実際に歩いて行って調べておくことだ。

●質問をしまくる

 マンションの物件内容に関しては、疑問があるなら質問しまくることだ。自分が納得できるまで質問し続けることだ。恥ずかしがって質問しないでいると、平気で粗悪なマンションを掴んでしまううことになるのだ。執拗に質問し続けていれば、粗悪なマンションを売る業者はいずれボロが出て来るので、そこでその物件を購入するのをやめればいいのだ。

 男女では脳が違うので、一流の販売会社では男女がペアになって販売員が配置されているのだ。男性の販売員だけだと、男性のお客様の質問には巧く答えられても、女性のお客様の質問に対して巧く答えられないからなのである。逆に女性の販売員だけでは、女性のお客様には巧く対応できても、男性のお客様が突っ込んだ話をしたい時には不向きである。

 不動産業界は男性の販売員が多いので、何か変だと思うなら、妻に質問させてみて、そのボロが出て来るように誘導してみることだ。夫が冷静な立場になってその遣り取りを見ていれば、この販売会社は危険だなということが察知できるものなのである。かといって女性の販売員しかいない販売会社は余計に要注意であって、その販売会社の社長が異常な考えを持たない限り、絶対にそのようなことはしてこないのだ。

 マンションはいい物件ほど即日完売するものだ。そのためいざ自分たち夫婦が行っても完売していたという場合が存在する。そういう場合はキャンセル待ちを入れておくことだ、いい物件であっても、キャンセルは出て来るものなのである。なぜキャンセルが出て来るのかというと、所得の高い夫婦はその物件よりも上の物件を買うことと決まったので、それでキュンセルが出て来るのである。

 マンション探しをして契約にこぎつけるまで大変な作業になるだろうが、ゆっくりと物事を進めて行くことだ。急げば必ず足元を見られるので、粗悪なマンションを掴んでしまうのである。足元を見られないように、ゆっくりと進めて行けば、一流のマンションを買うことができるようになるものなのである。マンションを買うのは資金も必要であるが、それ以上に時間も必要なのである。

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独身女性はワンルームマンションを絶対に買うべきではない

●女性たちの未婚率を引き上げたワンルームマンション

 マンションを買うなら貸せる物件にするとなれば、ワンルームマンションはどうなのだろうか?

 夫婦が結婚し、赤ちゃんが生まれてしまえば、そこに住む訳ではないが、独身時代にワンルームマンションを買ってしまった人たちもいるので、応用問題として考えてみよう。

 答えから言ってしまうと、「独身者がワンルームマンションを買うべきではない」のだ。独身者なら賃貸のマンションにすべきであって、わざわざ所有するべきではないのである。独身者は不動産を持たず、どこにでも移動できるからこそ、自分の能力を磨いて行くことができるのである。不動産を持つのは結婚してからでいいのである。

 それにそもそもワンルームマンション自体が賃貸用のマンションとして売り出されたのであって、ワンルームマンションに住む住民が買うようにはできていないのだ。販売会社はバブル崩壊後、ワンルームマンションが売れなくなってしまったからこそ、独身者向けにワンルームマンションを分譲して行ったという経歴があるのだ。

 しかも販売会社は独身女性に重点を絞ってワンルームマンションを売り出したのである。そのため独身女性の中にはワンルームマンションを買ってしまった女性というのが結構多いのだ。その理由とは「賃貸マンションに住んで家賃を払うよりも、ワンルームマンションを買ってしまった方が安い」というものだ。確かにその通りなのだが、この考え方は根本的に間違っている。

 女性がワンルームマンションを買うと結婚できなくなるという現象に見舞われてしまうものなのだ。一体誰が住宅ローン付きの女性と結婚するというのか? 男性はその女性に離婚経験があろうが、子供がいようが許すものだが、借金のある女は許さないのだ。独身女性が借金を抱えているというのは経済的に無能だから、結婚後、家計を任せられないのである。だからそういう女性とは結婚を拒否するのである。

 独身女性は不動産を所有しないからこそ自由に動くことができる。女性なら男性の家に転がり込んで同棲するということも有り得るし、能力があって抜擢されるような優秀な女性は、収入が上がる度に住むマンションを高級化して行くものなのである。不動産の所有はそれがどういうものであっても、行動を大いに制約するものなのであり、自分の運気を下げてしまう可能性があるのだ。

●個人で所有するワンルームマンションは賃貸に向かない

①管理組合が巧く機能しない

 ワンルームマンションは賃貸用に売り出された手前、自分が所有して住むのにも不便するし、自分がそのワンルームマンションを貸すのにも不便してしまうのだ。ワンルームマンションの場合、全員が所有して居住しているのなら別であるが、大方は管理組合が機能して来ないのだ。賃貸で貸し出している以上、その所有者は近くにいないものだし、連絡が取れても管理組合に対して熱心ではないのだ。

 そのためマンションの管理が行き届かなくなり、様々なトラブルを抱えてしまうことになるのだ。マンションは大規模な修繕を10年に1度は必要となる。それをやらないと急速に傷んでしまい、マンションの寿命を大いに縮めることになるのだ。修繕費用を前もって地道に貯めて行くということをして来ないのである。

②借りる人々が独身者であり、所得が安定していない

 ワンルームマンションは独身者が対象に作られているのであって、住民は高所得者ではないという制約がかかっている。しかも人間は独身である限り所得は安定しないものだ。そのため常に家賃滞納という問題を抱えてしまうし、転居することが繰り返されてしまうのである。

③ワンルームマンションは分譲マンションのように充分な建設費を投入して作ったものではない

 ワンルームマンションはバブル期にブームになったということもあり。ワンルームマンションの殆どは欠陥マンションである。分譲マンションのように充分な建設費を投入して作った訳ではないのだ。特に騒音がひどく、余所の家の物音が物凄く響くような粗悪なマンションになっているのだ。

 ワンルームマンションに住んでいる女性に限ってげっそりしているものだが、騒音の問題があるために、充分な睡眠が取れていないのだと思う。マンションの騒音は建設費を充分に投入すれば防げるものなので、それをしていないマンションには住むべきではないのである。健康が害されて当然のマンションになってしまうのである。

●ワンルームマンションを経営していい人々

 ワンルームマンションは個人で所有するには余りにも不適格な物件なのである。借家人は独身者専用になってしまうので、非常に限られた人々しか相手にできないのだ。普通のマンションであるなら家族相手に貸すことができるし、商業用に貸し出すこともできるのである。

 ではワンルームマンションを経営していい人々はどのような人たちなのか?

①大きな土地を所有している

 ますは大きな土地を所有していることだ。ワンルームマンションを分譲で買うのではなく、ワンルームマンションの建物のそのものを自分で建設するのである。自分でワンルームマンションを建ててしまえば、管理組合など作らず、自分で管理してしまえばいいので、ワンルームマンションの管理をきちんとこなせるようになるのだ。

②立地条件に恵まれていること

 それにその土地の立地条件が恵まれていることも条件に挙げられることになる。大学の近くとか、会社の近くであるなら、ワンルームマンション向きの土地なのである。それに対して閑静な住宅街ではワンルームマンションには不向きの土地となるのだ。独身者たちが多くいる場所に土地を持つからこそ、ワンルームマンションの経営が成り立つのである。

③独身者向けに本格的にワンルームマンションを建設し、経営する能力があること

 そして土地以上に重要な要件であるのだが、独身者向けに本格的なワンルームマンションを建設し、そのワンルームマンションを経営する能力があることなのである。ワンルームマンションはその所有者が専門的に遣らない限り、行き届いたサービスができないのだ。特に独身者は家賃の滞納を平気でしたり、転居率も高いのだ。そういう問題を1つ1つ処理して行くためには、専門的に不動産業を行わなければならないのだ。決して片手間でできる仕事ではないのだ。

 ワンルームマンションというのは本来限られた人々しか所有できない代物なのである。もしも個人でワンルームマンションを持ちたいのなら、アパートにすべきなのである。アパートならそれほど高い費用を要しないし、自分でも副業で管理できる物なのである。だからアパートが全国各地に存在することになるのだ。それを無視してワンルームマンションに手を出すから、自分の人生が行き詰まってしまうことになるのである。

●中古のワンルームマンション市場

 ではワンルームマンションは普通の人たちが所有してはいけないのだろうか?

 実はそうではないのだ。ワンルームマンションを行き成り分譲で買ってしまうのは駄目だが、中古のワンルームマンションを買うのならお買い得な投資物件になるのだ。というのはワンルームマンションを分譲で購入した女性たちは、仕事の関係で引っ越す場合もあるし、もしも結婚したのならそのワンルームマンションを売り払って、家族が住めるマンションに切り替えるものだ。そのため中古のワンルームマンション市場というものがしっかりと出来上がることになるのだ。

 立地条件の良い中古のワンルームマンションを安く買い叩いて行き、ワンルームマンションを本格的に経営してしまえばいいのだ。ワンルームマンションの全てが投資対象になる訳ではない。立地条件に恵まれていない限り、そのワンルームマンションを買うのはやめた方がいい。それに安く買い叩くことも必要になってくる。ワンルームマンションを売り出す人たちは、そのワンルームマンションが明らかに不要になったからこそ売り出しているのであり、その足元を見て安く買い叩くべきなのである。確実に原価割れを引き起こしているのだから、損切りという形で売って貰い、その損害を少なくさせてあげ、一方、自分が安い費用でワンルームマンションを買えることができたという取引を成立させればいいのだ。

 ワンルームマンションは副業としての投資には向かない以上、もしもワンルームマンションを買ったのなら、本格的に経営していけばいいのだ。夫は休日などにワンルームマンションの経営をこなし、平日の管理は管理会社に任せてしまえばいいのだ。但し管理会社から連絡があったのなら、妻がすぐさま応じることだ。管理会社は用件があるからこそ連絡を寄越して来たのに、それを無視しているようでは本格的に経営しているとは言い難いのだ。

 ワンルームマンションは1つだけ買うのではなく、2つ3つと量を増やして行くことだ。本格的にワンルームマンションを経営しようとなると1つの物件で成功してしまえば後は同じだから、非常に簡単なのである。そうやってワンルームマンションに重点的に投資して行くと、いずれ資産収入が所得収入を上回ってしまい、自分の資産が急速に溜まり始めるようになるのだ。

 そうなれば自分の本来の仕事をやめて、不動産業に転じてもいいし、本来の仕事はそのままでただ単に生活費を稼ぐためだけに仕事をし、不動産業の方に重点を置いて資産の拡大に努めてもいいのだ。ワンルームマンションの経営を本格的にやるからこそ、こういう選択肢が生まれて来るのであり、豊かな生活を実現することができるのである。ただ単に儲駆るからという安易な考え方では、この状態にまで辿りつけないものなのである。

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マンションは貸せる物件を選ぶ

●マンションは貸す視点を持つからこそ、最善の物件を選ぶことができる

 マンションを買う時は、自分たち家族が住むことだけを考えるのではなく、他人に貸せることをも考えることだ。マンションと一戸建ての大きな違いは、一戸建ては自分たちの家族仕様に合わせて作るが、マンションはそうなっていないということだ。自分たち家族だけでなく、他の家族でも住めるようになっているものなのである。

 そのためいいマンションであるなら、他人の家族がお金を支払ってでも住みたいわけだから、自分のマンションを他人に貸せる物でないと、いい物件とは言えないのである。いい物件なら必ず貸すことができるものなのである。この貸せるマンションという視点を持てば、粗悪なマンションはその候補から完全に落ちて行くものなのである。

 マンションを買う時、自分たちの条件でいっぱいいっぱいになってしまうものだ。家族がどのように住むとか、住宅ローンのこととかで頭をパンパンにしてしまい、自分たちの立場を離れて物事を見ることができなくなってしまうのだ。その状態は必ず販売会社から足元を見られるので、そこで騙されてしまうのである。

 今回買うマンションは自分たち夫婦にとって最後の棲み家なのではなく、育児が終わったらその家を貸して次の家に引っ越そうと考えていると、心が楽になり、マンション探しを冷静沈着になって行うことができるようになるのである。「もしもこのマンションを貸すなら、ちゃんと借りてくれるだろうか?」、「家賃はどのくらい支払ってくれるだろうか?」という計算をすることができれば、最善の物件を探し出すことができるようになるのである。

 他人に貸せる物件は他人に売れる物件でもあるということだ。自分たち夫婦が結婚以来最大の資金を使う以上、このマンションが購入時よりも安い値段で買われるようなら、資産が減少してしまうということになるのだ。購入時よりも高く売れるからこそ、確実に資産を増大させて行くことができるようになるのである。

●立地条件と物件内容

①地域特性

 貸せるマンションはとにかく立地条件がいい所に建っているものだ。マンションは立地条件に大きく左右されるのであって、一戸建てのように立地条件が悪くても、いい物件というのは有り得ないのだ。駅から近いとか、商店が沢山あるとか、治安のいい街とか、そういうことが大きく関わって来ることになるのである。

②遮音性は絶対に譲れない

 騒音問題こそマンショントラブルの筆頭なので、遮音性がしっかりとしているマンションを買うようにすることだ。分厚いコンクリートを使い、それにきちんと音を遮断する素材を使っていれば、遮音性は高くなるのである。遮音性があるマンションは充分な資金を投入して作ったマンションなので、中古であったとしても貸すことができるようになるのである。

③住み心地の良さ

 住み心地の良さも貸せるマンションの重要な条件である。いいマンションはとにかく住み易いのだ。自分たち夫婦が住みにくければ他人に貸すどころではないのだ。家の中をあれこれするのは妻の方なのだから、妻はとにかく女性らしい視点でマンションの品定めをして行くべきなのである。

 これら三大条件以外にも、プラスアルファとして何か得意な物があれば、確実に貸すことができるのである。例えばマンションからの展望が素晴らしいとか、お風呂が大きく作られているとか、駐車場や倉庫があるとか、そういうちょっとしたものがあると普通のマンションよりも目立ち、高い家賃を支払っても借りてくれる人たちが出て来るものなのである。

 もう1つ付け加えておくと、自分たち家族がそのマンションに住んでも、日々掃除をすることを心掛けることだ。掃除をきちんとしておくと、ゴミが少なくなるだけではなく、邪気が溜まらなくなり、非常に心地いいマンションになるものなのである。そういうマンションはすぐに借り手がつくので、自分たち夫婦が貸したくても借り手がいないということがなくなるのだ。

●人には絶対に貸せない物件

①売れ残った物件

 他人に貸すという視点を持つなら、マンションを購入する時に絶対に買ってはならないマンションが存在することになる。それは「売れ残った物件」である。売れ残ったマンションというのは買い手がつかないだけでなく、借り手もつかないということなのである。売れ残った物件だからラッキーだと思うのではなく、売れ残った物件だからこそ危険なのである。

②不当な値引きが行われた物件

 マンションは莫大な資金を投入して建設している以上、不当な値引きなど絶対に行わないものだ。不当な値引きが行われるような物件は非常に危険だということなのである。経費を削減し、手抜き工事をしまくっていると見ていいのだ。この手の物件は実際に住んでみるとトラブルが続出してしまい、とてもではないが他人に貸せるような代物ではないのだ。

③賃貸と分譲がセット

 マンションの販売会社がマンションを販売する時、賃貸と分譲は分けて売り出すものだ。都市の中心部にあって、1階や2階が商業用に貸し出され、それ以上の階は賃貸として駆り出すという場合を例外として、普通は賃貸と分譲がセットになることはないのだ。特に居住用に賃貸と分譲がセットになることはまずないのだ。もしも賃貸と分譲がセットなら、その販売会社自体が不法な行為をやっていると見た方がいいのだ。

 分譲マンションを買って暫く住んだ後に、その所有者が他人に貸し出すのは別に悪いことではない。しかし最初から賃貸と分譲がセットであれば、とてもではないかが管理組合が正常に機能しなくなるのだ。販売会社は賃貸で貸し出しているマンションの各部屋を所有したままなので、分譲を購入した住人と一緒に管理組合を作ることになるのだ。そうなれば販売会社の意見が殆ど通ってしまい、住民の意見が全く反映されなくなってしまうのである。

 自分たち夫婦のマンションはいずれ他人にも貸すという視点を持っておけば、人には絶対に貸せない物件を買ってしまうということがなくなるのだ。マンション探しをしている時点で、その辺りの異常さを感じてしまうものなのである。しかしもしも自分たち夫婦の物件を他人に貸すことがないのなら、価格の安さに騙されてしまい、自分たち夫婦が住んでも最悪の物件を選んでしまうことになるのである。

●貸す相手は自分たちと同じ状態にある人たち

 将来、自分たち夫婦のマンションを他人に貸すのなら、その貸す相手の条件を定めておくことだ。誰にでも貸すのではなく、貸す相手の条件を絞るからこそ、確実に借り手がつくようになるのだ。貸す相手は自分たちと同じ状態にある人たちなのである。自分たちと同じ状態にあるからこそ、相手も喜んで借りてくれるようになるのだ。

 それゆえ条件としては、

①結婚していること

②子供がいること

③或る程度の所得があること

の3つが絶対に譲れない条件になる。自分たちと同じ状態にあるのなら、その物件の良さをきちんと理解してくれるものなのである。もしも独身者に自分たち夫婦の物件を貸そうとしても、その物件の良さを充分に理解してくれないのだ。結婚して育児をしているからこそ、互いに解り合えるのである。

 貸す相手を絞ることは家賃の取りっぱくれがないということでは最大の威力を発揮してくるのだ。副業で不動産賃貸をする場合、家賃の滞納が一番面倒臭い作業になってしまうのである。賃借人は賃貸物件で充分な利益を得ているからこそ、家賃をきちんと払ってくれるのであって、賃貸物件に不満があるなら、まじめに家賃を払ってこないのである。

 不動産を貸す時は、家賃は少し高めに設定することだ。家賃が安いと、その安さに釣られて碌でもない人たちがやってくることになるからだ。家賃が高いと、必然的に収入の高い人が借りて来るようになるので、安心して他人に貸すことができるようになるのだ。しかも家賃が少し高めだと、景気に変動されることなく、常に借りて貰えるようになるのだ。

 はっきりと言えることは、他人に高い家賃で貸せる物件は自分たち夫婦が住んでもいい物件なのである。自分たち夫婦が要求する条件だけでなく、他人が喜んで借りてくれるような条件をも兼ね備えるからこそ、最善の物件を選び出すことができるようになるものなのである。

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「ロの字」型のマンションこそ最高のマンション

●マンションを1棟だけ建てるからこそ問題が生じて来る

 マンションの中で最高レベルにあるのは高級マンションであると大方の人々は思っている。確かに高級マンションは値段が1億円を超えて来るために、その価格からこれが最高レベルにあるのだと思い込んでしまうのだ。しかし高級マンションは飽くまでも値段が高いだけであって、マンションとして最高レベルにある訳ではないのだ。

①家相

 なんで高級マンションが最高レベルのマンションにならないのかというと、家相の問題を克服していないからなのである。マンションではどうやっても家相的に最良の物を生み出すことができない。どこかを良くすればどこかが悪くなってしまうので、一戸建てのように家相が全て良いという物を作り出せないのだ。マンションを1棟だけ建てている限り、この家相の問題を克服することはできないのだ。

②温度

 高級マンションであったとしても、1棟だけで建てていれば、冬の間は北風を直撃してしまい、マンションなのに寒くなってしまうのだ。そのくせ夏は南風を直撃してしまうので、マンションなのに暑くなってしまうのだ。風を巧く回避したり、風を巧く利用するということが全くなされていないのである。

③日差し

 マンションで問題となるのは日差しである。そのマンションの中でも或る部屋は日当たりが良好なのに、或る部屋では日当たりが非常に悪くなってしまうのだ。これも1棟だけで建てているから、どうやっても日差しを巧く取ることができないのである。一戸建ての要領でマンションの日差しのことを考えるからこそ、まともな解決策を生み出すことができないのである。

 マンションというのは、「家相」「温度」「日差し」という問題を解決しない限り、最高レベルにあるマンションとは言えないのである。決して価格が良し悪しを決めるのではないのだ。マンションを単独で建て、1棟だけ存在させるからこそ、どうやっても解決することができなくなってしまうのである。

●ロの字形のマンションは非常に静か

 ではどうすればいいのか?

 それは「ロの字」型マンションにしてしまえばいいのである。

 4つの棟のマンションを正方形の形になるように組んでしまえばいいのだ。実際は正方形には成らず、長方形になる。「黄金比」を当て嵌めて長方形にした方が人間は落ち着くことができるようになるからである。ロの字型のマンションにすれば、当然に中に空間が出来てしまう。そこは中庭にしてしまえばいいのだ。この一見無駄と思える空間を残すからこそ、ロの字型のマンションは最高レベルのマンションになることができるのである。

 ロの字型マンションは家相の問題を完全にクリアすることができる。1棟だけで建っているのではなく、4つの棟が組み合わさってできているので、そのマンション自体が結界を生み出してしまい、個々の部屋の家相の問題を克服するだけのエネルギーを与えてしまうのである。マンションを1棟だけ建てると縦長にすぎたり、1棟だけちょこんと建ってしまうので、マンション自体がエネルギーを生み出すようになってはいないのだ。その上、個々の部屋に家相の欠点があるなら、それらが相乗効果を引き起こして、非常に運気の悪い家にしてしまうのである。

 温度の問題にしてもロの字型マンションにしてしまうと、中庭に空間が存在するために、北から北風が吹いても中庭に暖かい空気があるために北風がそれほど寒くなくなるのだ。逆に南から南風が吹いても中庭に涼しい空気があるから南風がそれほど暑くなくなるのだ。マンションを1棟だけで建ててしまうからこそ、風を直撃してしまうのであって、それによって温度が乱高下しているだけにすぎないのである。

 日差しの問題に関しても、中庭があるお蔭でどの部屋でも採光をすることができるようになり、日照不足で悩むことがなくなるのだ。都市であるならどうしてもマンション同士を隣接せざるをえない。そうなれば日差しの問題を克服できなくなるのは当然のことなのである。だから中庭を設けて、マンションが隣接しようが幾らでも採光できるようにすべきなのである。

 それにロの字型マンションはマンションの外がどんなにうるさくても、マンションの中は非常に静かになるのだ。さすがに昼間は中庭で子供たちが遊ぶからその声が反響するかもしれないが、夜になってしまえば中庭の静けさがマンションの外の騒音を打ち消してしまい、非常に優雅な時間を過ごすことができるようになるのである。確かにマンション暮らしを良くするためにはコンクリートを厚くして遮音性の高いマンションにすることも大事なことだ。しかしそれ以上に大事なのはマンションをロの字型にすることなのであって、この形のマンションだからこそ、マンション暮らしは最高の物となるのだ。

●修道院と客家の共通点

 ロの字型マンションは現代になって新進気鋭の建築デザイナーが生み出したものではない。ロの字型マンションは古代ローマ共和国の城に発して、それをキリスト教が採用し、修道院などで用いられるようになったのである。古代ローマ共和国はこのロの字型の城を使っていからかこそ戦争が異様に強かったし、キリスト教の修道院もロの字型の建物に住んでいたからこそ、修道院文化とも言うべき新しい文化を生み出すことができたのである。

 中国では客家たちがロの字型マンションとはいかないが、中に霊廟がある円筒形のマンションに住み、そこから様々なビジネスを展開して行き、漢民族の中でも最も商売の巧い連中になることができたのである。円筒形のマンションに住んでいれば、自然と人間関係が濃密になり、人間関係を処理する方法を学んでいくから、それが商売を遣り始めた時に非常に役立つことになるのである。

 修道院と客家たちには意外な所で共通点があるのである。なんで修道士たちや客家たちが一生懸命に働き、莫大な富を蓄え、新しい文化を起こすことができたのかといえば、ロの字型のマンションや円筒形のマンションに住んでいれば、住み心地の良さが最高だから、日々の生活で疲労を溜め込むということがなくなるからなのである。だから怠けることなく働きまくることができたのである。

 しかもロの字型のマンションや円筒形のマンションは外界と遮断することができるので、オンとオフを巧く切り替えることができ、幾ら外でビジネスモードで働いても、家に帰ってくれば完全にマッタリモードになり、充分にくつろげるようになるのである。1棟建てのマンションだと外界と遮断できないから、どうしても仕事の延長戦を自宅に持ち込んでしまうのである。それが逆に仕事の生産性を落としてしまうことになるのである。

 さすがに日本では円筒形のマンションはないが、ロの字型マンションはあるものである。このロの字型マンションに住んでしまえば、如何に凄い威力を発揮して来るかを身を以て実感できる筈である。夫の仕事は成功し始め、妻は家事や育児が楽しくなってしまい、どうやっても夫婦は幸せだらけになってしまうのである。ロの字型マンション自体がエネルギーを発して来るので、難なく幸せになれてしまうのである。

●ママ友が出来易くなる

 ロの字型マンションではママ友が非常に出来易くなる。なんせ中庭が存在するために、赤ちゃんがいる既婚女性なら中庭に集って来るのは当たり前のことだからだ。しかも中庭は外界と遮断されているために、いざ既婚女性同士が集えば、異様に仲良くなってしまい、ママ友問題で悩むことがなくなるのだ。

 なんでこんなことができてしまうのかといえば、マンションが外界と遮断されているからである。もしも公園でママ友を作ろうものなら、既婚女性たちはその公演からいつでも逃げることができるから、なかなか仲良くなろうとしてこないのだ。だから多くの既婚女性たちがママ友作りに悩むのである。

 しかしロの字型マンションになってしまうと、外界から遮断されているために、中庭にやってきた既婚女性たちは逃げ出すことができなくなり、そこで他の女性たちと仲良くせざるをえないという状況に追い込まれてしまうのである。それで難なく仲良くなってしまい、育児情報が交換されるようになり、育児が楽しくなっていくのである。

 子供たちが大きくなってくれば、子供たちは中庭で遊ぶことになる。そのため母親たちは上の階から子供たちを見ることができることになるので、安心して他の作業に打ち込めることができるようになるのである。中庭には外から不審者が入って来れないので、子供たちを安全な形で遊ばせることができるようになるのである。

 マンション探しをする時、高額な値段がつく高級マンションがマンションとして最高レベルにあるのではなく、ロの字型マンションこそが最高レベルにあると解っていれば、「マンションは値段じゃないんだ!」ということが解り、気が楽になるものだ。最初は1棟建てのマンションに住んでも構わない。しかし「次に引っ越す場合は、ロの字型マンションにしよう!」と目標が出来上がれば、マンションに引っ越した時点で終わりにならなくなり、凄まじい意欲が湧いて来るようになるのだ。

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不況なのになぜ高級マンションが売れるのか?

●高級マンションは不況時には非常に安い買い物になる

 日本は現在、長期に亘るデフレ不況に突入している。不動産業界でも例外ではなく、長く不況が続き、既存の会社を潰しあうということを平気でやり続けている。需要は拡大しておらず、現状維持か縮小傾向にあるので、倒産する会社が出て来るのだ。それなのに高級マンションだけは活況を呈し、通常のマンションが売れないのを横目に売れまくっているのだ。

 なんでデフレ不況なのに高級マンションだけが売れまくっているのかといえば、デフレ不況のために高級マンションが非常に安い買い物になっており、お金持ちたちは今だからこそ高級マンションを買うのである。お金持ちたちは大金を持っているがゆえに、不況であっても彼らが消費してくれることで、深刻な不況にさせないという役割を果たしてくれているのである。

 デフレ不況になれば地価が下落して行くので、まずは地価の分だけ値段が下落して行くことになる。しかも不動産不況のためにマンションがなかなか売れず、そのために資材が有り余ることになるので、高級マンションを建設する業者はその資材を十二分に使ってしっかりとした高級マンションを建設してくることになる。建設費用は本来なら高くつく筈なのに、不況のために低く抑えることができるようになるのだ。

 販売会社がそれに利益をつけて価格を設定したとしても、一般の人々には高価な物にしか見えないが、高級マンションは金持ちたちにとってお買い得の商品になるのである。だからこそお金持ちたちはこの不況の中でも喜んで高級マンションを買い、そこに住むようになるのだ。

 経済は好況だろうが不況だろうが、みんなが同じ消費行動を取って来るのではない。国内に貧富の格差があるからといって、政府が累進的所得税を定めてしまうと、富裕層に重税がかかってしまうために、不況なのにお金持ちたちがお金を使ってくれなくなってしまい、それで不況が深刻な不況になってしまうのである。日本がデフレ不況をなかなか脱しきれないのは、政治家たちが貧富の格差の是正を一生懸命にやっているからなのであって、だからこそお金持ちたちが不況時にお金を使ってくれなくなり、余計に不況を悪化させてしまうのである。

●高級マンションの条件

①広さ

 高級マンションの条件としては、なんといっても広いことだ。300㎡以上あるマンションが高級マンションとして分類されていいだろう。但しこれは日本の基準であって、本格的な高級マンションはもっとでかい物なのである。日本では法律で100㎡以下のマンションの建設が禁止されていないために、300㎡以上のマンションが高級マンションの条件として挙がって来るのである。

②豊かに暮らせるように工夫が行き届いている

 高級マンションには豊かに暮らせる工夫が満載されている。それらの1つ1つはちょっとしたアイデアなのだが、その高級マンションに住んでみると、非常に住み心地がいいのである。販売会社が利益追求を目的としてマンションを作ってしまうからこそ、普通のマンションは非常に住み心地が悪いのである。

③遮音性

 高級マンションでるか否かが一発で解るのは遮音性であろう。高級マンションは周囲の音が全くしないのである。コンクリートを分厚く作っているし、他の部屋の音が響かないように工夫がなされているのだ。マンション暮らしでは騒音トラブルが常に上位を占めるのだが、遮音性のあるマンションを作ろうとすればできるものなのである。それなのに販売会社が利益追求のためにそれをやらないからこそ、多くの人々が騒音トラブルで迷惑してしまっているのである。

 多くの人々は高級マンションというと、六本木ヒルズのような超高層マンションを想像してしまうことであろう。しかし本当の高級マンションには超高層マンションというのはない。超高層マンションにしてしまうと地磁気が届かないので、本物のお金持ちならそんな所には住まないのだ。寧ろ高級マンションには5階建ての物が一番多い。中には3階建ての物もあるので、その敷地を贅沢に使って、ゆとりある居住空間にしているのである。

 だから本物の高級マンションほど見た目は高級感を出していない。見た目は質素な感じを与えるのに、中に入ってみると広々とした作りになっており、入った瞬間に「これならくつろげるわ~」と思ってしまうほどなのである。確かに高額な価格で買ったのなら、本人は高級マンションだと思い込んでしまうことであろう。しかし本物の高級マンションは値段が高いのではなく、その住み心地の良さがダントツに高いのである。

●「合理性の追求」と「遊びがもたらすゆとり」

 では高級マンションというのは、お金持ちたちが真面目になって合理性の追求だけで建てたかと思うと決してそうではないのだ。確かに合理性が追求されている所はふんだんにある。しかし金持ちたちの遊びとして通常では考えられないような物まで作ってしまったりするのだ。

 例えば「ホテルのようなマンションに住みたい」ということで、コンシェルジェ付きの高級マンションがあったりするのだ。その高級マンションにはコンシェルジェが常時いるために、住民の要望はなんでも聞いてくれ、非常に行き届いたサービスを施してくれるのだ。宅配便の受け取りや、クリーニングの依頼、ペットの散歩などなんでもこなしてくれるのである。

 しかしこのような高級マンションは実際に住んでみると非常に住みにくいのだ。コンシェルジェはホテルならいいけど、マンションでは不向きなのである。マンションにはコンシェルジェよりも、忠実な管理人の方が必要なのであって、ホテルみたいなマンションというのは消えて行く運命にあるものなのである。

 貧乏人が高級マンションを初めて見た時、その家の中が非常に合理的にできているのに驚いてしまうものだ。だから貧乏人ほど合理性さえ追求すれば、立派なマンションを作ることができると思ってしまうのだ。しかし事実は違うのである。金持ちたちはそこに辿りつくまでに様々な遊びを取り入れ、それが大方は失敗して来たからこそ、逆に合理性があるのにゆとりのある高級マンションを作り上げてしまったのである。

 宝石商が後継者を育てる時に、まず始めに本物の宝石を見せてしまうということがなされる。なぜそんなことをするのかと言えば、本物を見てしまえば、偽物もなんとなく解るようになるからだ。マンションもこれと同じで、高級マンションを一度見てしまえば、欠陥マンションも解るようになるものなのである。はっきりと言えることは、欠陥マンションにはゆとりというものが全く存在していないということなのである。

●高級マンションは引っ越す際に高値で売れるもの

 高級マンションは如何に値段が高いものであっても、実際に住んでみれば非常に住み心地がいいものなのである。だから夫は仕事に成功するようになるものだし、妻は家事や育児を楽しめるようになるのだ。更には子供を多く作って行くものだし、子供たちも心身は健康で、頭のいい子供に育って来ることになるのだ。

 そしてその家族が高級マンションから引っ越す頃には地価が上昇しているので、その高級マンションを買った値段よりも高く売れることになるのだ。デフレ不況の場合、不動産の価格は下落して行くので、普通のマンションだと買った値段を割り込むことがあるのである。それなのに高級マンションは買った値段よりも高く売れるので、充分に利益を上げることができるようになるのである。

 そうやって高級マンションが転売されて行けば、高級マンションの基準がその後のマンションの基準になってくるものなのである。居住スペースが狭いマンションだとか、ただ寝泊まりができればいいだけのマンションとか、騒音トラブルを抱えているマンションとかいうのは、いずれ淘汰されて行くものなのである。

 それとマンション暮らしは最終的に引っ越して行くという生活パターンもマンション暮らしをする人々にとって基準になって行くことであろう。子供がいる時は育児や子育てのために相当に広い居住スペースを必要とするが、夫婦2人だけになってしまえば、そんなに広いスペースは要らないのである。だからマンションを買う時は引っ越して終わりだとは決して考えないようにすることだ。

 マンションを買う時は、是非とも高級マンションを見に行った方がいい、今の自分たち夫婦では買えなくても、高級マンションがどのような物かが解っていれば、高級マンションでなくても一流の物件が解るようになってくるからだ。しかも「次は高級マンションに住もう!」という意欲が湧いて来るので、マンションに引っ越して終わりということがなくなるのだ。

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超高層マンションは育児には絶対的に不向き

●13階建てマンションのミステリー

 マンション探しをしているのなら、是非とも街中にあるマンションを見ながら歩いて欲しい。マンションの知識を多く持つようになると、マンションの意外な事実が解って来るものだ。今までは知識がなかったからこそ知らなかっただけのことであって知識が増えてくれば素人では解らない物も解って来るようになるのだ。

 例えば、「なんで街中には13階建てのマンションが多いのか?」というのも、マンションのミステリーの1つだ。5階建ての低いマンションがあるのに、その次は一気に飛んで13階建てになってしまうのだ。5階建てがあるなら、順に6階建て、7階建て、8階建てと順序良く高くして行けばいいのに、なぜかそのようなマンションは存在せず、突如、マンションは13階建てになり、そのタイプのマンションが異様に多いのだ。

 その理由は「地磁気」である。地磁気は13階建てのマンションになら最上階の所にまできちんと届くようになっているのだ。だから13階建てのマンションを建てて来るのである。中には14階建てのマンションもあるが、これは建蔽率や天井の高さの問題で、マンションの高さ自体は13階建てのマンションと同じなのだ。そういう理由でマンションは13階建てか14階建てのマンションが多く建てられることになるのだ。

 地磁気というのは人間の健康を維持して行く上で絶対に欠かせない。人間の健康は地磁気を受け続けるからこそ健康を維持して行くことができるようにできているのである。地磁気の利用で一番有名なのは「方位磁石」である。地磁気が出ているからこそ、方位磁石を使って北の方角を指すことができるようになるのだ。

 「北枕が健康にいい」というのも、人間の体自体を方位磁石に見立てて、地磁気の流れを良くするからなのである。日本では死者を北枕にして寝かす習慣があるために、北枕は縁起が悪いという迷信が存在するのだが、体の不調が長く続くようだったら、北枕にして寝てみることだ。北枕で寝ていると、その不調が取れてしまうのである。

●地磁気が育児にもたらす影響

 育児をしているのなら地磁気のことは充分に考慮しておいた方がいい、なんせ人類は文明以前、大地の上で生活していた以上、文明生活を営んでいるからといって地磁気をなくしてしまえば、途端に狂って行くのは目に見えているからだ。特に乳幼児だからこそ地磁気を必要とするのであって、地磁気を確保できるマンションに住むようにすべきなのである。

①五階建てまで

 地磁気というものは5階建てのマンションまでならきちんと届くようになっている。5階建てのマンションは一戸建てとなんら変わらないのだ。だから5階建てのマンションが作られることになるのだ。ドイツでは5階建てのマンションが整然と並ぶ都市を作っている。地磁気が充分に届くために、育児にはなんの悪影響もないので、この階までなら安心ということで、それ以上の高いマンションを建てないのである。

②13階までは10%以下の影響が出て来る

 地磁気は5階建てのマンションには100%届くようになっているが、それ以上の階では減少していく。その減少の許容範囲が13階建てのマンションなのである。地磁気は13階のマンションまでなら減少したとしても充分に届くので、この階までなら育児をしても構わないのだ。但し地磁気が減少していることは確かなので、日中は外で遊ばせるようにし、できるだけ家の中にいないようにさせるべきなのである。

③14階を超えると悪影響が一気に出て来る

 地磁気は14階を超えると一気に減少して行き、途端に悪影響が出て来る。例えば赤ちゃんが病気をし易くなったり、幼児の他人への対応が物凄く悪くなったり、小中学生なら心を病んでしまうことになるのだ。これらは全て地磁気が少ないために起こって来る現象なのである。

 大人であっても14階を超えるマンションは危険で、精神病を発症し易くなる。特に夫婦のどちらかが頭脳労働をしているのなら、14階以上のマンションには絶対に住まない方がいい。頭脳疲労と地磁気の減少が組み合わさると飛び降り自殺する可能性が出て来るのだ。例えば『おじゃる丸』の原作者の「犬丸りん」は超高層マンションに住んでいたのだが、飛び降り自殺をしてしまったのだ。

 今は1人の子供しかいなくても、引っ越せば妊娠することになる可能性も出て来る。その際、14階を超えるマンションに住んでいると、流産する危険性が一気に上昇して来ることになるのだ。また2人目不妊という病気に罹り、2人目の赤ちゃんを得ることができなくなってしまうのだ。胎児は特に地磁気の影響を受けるのであり、如何なることがあっても14階を超えるマンションには住むべきではないのだ。

●子供の縄張り意識

 育児や子育てを母親が充分に配慮しなければならないのは、子供は縄張り意識を持っているということだ。赤ちゃんが動き始めると、辺りにある物をなんでも舐めるようなことを仕出かして来るのだが、これも縄張りを作る貴重な行為なのである。子供の散歩に時間がかかる訳も実は縄張り作りをやっているからなのである。子供は母親と一緒に散歩すると、自分の気になる所は立ち止まって何かの作業をして、自分の縄張りを作っているのである。

 これが小学生になったりすると、家の周りを捜索し始め、昆虫を捕まえたり、自分のオモチャを置いたりして、厳重な縄張りを作っているのだ。これが終わると子供は家の遠くまで出かけるようになり、子供たち同士で秘密基地を作ったりするのだ。中学生以上になってくれば地域から切り離されて、仲間同士で秘密のクラブを作ったりするようになるのだ。

 子供に縄張りを作らせるためには一戸建てこそが最高となる。赤ちゃんを産むと一戸建てが欲しくなるのは、母親自体が育児を最もし易い環境であるからなのであるが、それと共に一戸建てだからこそ子供は縄張りを作れるのだということを無意識の内に知っているからなのである。

 5階建てのマンションまでは次善ということになる。住んでいる場所がマンションなのでは、母親は子供と散歩する際、子供のペースに合わして道草を食って行かないと、子供は縄張りを形成して行くことができなくなってしまうのだ。マンション暮らしをしているのに、子供に「早く!」「早く!」とせかしながら散歩するのは非常に危険なのだ。

 13階建てのマンションには多少の影響が出て来る。自宅の周囲を探検するのが遅くなったり、子供同士で秘密基地を作らない子供も出て来ることになる。13階建てのマンションに住んでいるなら、子供が小学生になったらとにかく外に出させて、周囲を探検したり、秘密基地を作らせたりするように仕向けるべきなのである。これが小学生の時期だからこそすることなので、母親が子供を家の外に追い出さないと、子供は家の中に籠ってしまい、縄張りを作らなくなってしまうのだ。

 マンションが14階を超えると、縄張りが形成できないという問題が出て来る。地磁気が決定的に不足しているために、子供の成長に明らかな異常が出て来てしまったのである。子供の頃に縄張りを形成できないとどうなるかというと、まともな人間関係を構築することができなくなるのである。

 思春期に親友ができなかったり、逆にあれもこれも親友と言ってきたり、恋愛をする時期になると3ヵ月とその彼氏との交際が持たなくなってしまうのだ。就職すればまともな仕事もせずにセクハラを唱え、結婚してもすぐに離婚してしまうのだ。これらは全て子供の頃に縄張りを作らなかったために、大人になってからまともな人間関係を構築できないという代償を支払っているのである。

●超高層のマンションはビジネス用であって居住用ではない

 14階を超えるマンションは居住用ではないのだ。とてもではないが育児などできるものではないのだ。特に20階建て以上のマンションを超高層マンションと称されるのだが、このマンションはビジネス用であって、そこに居住してはならないのである。幾らお金があるからといって、超高層マンションに住んでいるようであるなら、馬鹿だと言っていいのだ。地磁気が及ばない所に住んでいれば、精神に異常を来たすのは当然のことなのである。

 ではなんで居住用のマンションに使われる超高層マンションが売りに出されているのかといえば、それは売主が超高層マンションだとより多くの居住者を得ることができるので大儲けすることができるから売っているにすぎないのだ。居住者の健康のことなど一切考えず、金儲けに走るからこそ、こういうやってはならないことを平気でやってくるのである。

 本来なら14階を超えるマンションには人間が居住してはならないと法律で禁じるべきなのであるが、建築学会の遅れや、建設業界の利権などが国民の利益になる法律の制定を阻んでしまい、法律で禁止されることなく、遣りたい放題の形で超高層マンションが売りに出されているのだ。

 超高層マンションは莫大な資金を投入して建設して来るので、それを売り出す時は派手に宣伝して来て、如何にもお洒落な印象を決定づけて来るものだ。若い夫婦だとこの宣伝に乗ってしまい、お金があるならその超高層マンションに住んでしまうことになるから要注意だ。幸せなのは引っ越しした当初だけであって、実際に住んでみれば地磁気が届いて来ないために、確実に不幸が立て続けに起こるようになるのである。

 育児をしているのなら、5階建てのマンションに住むべきであり、それを得られないのなら13階建てマンションにすべきであって、決してそれ以上の高さを望まないことだ。マンション探しの際に、最初から超高層マンションを除外しておけば、逆に育児にとって安全なマンションを見つけ易くなるというものなのである。

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日本のマンションに於ける致命的欠陥

●結露こそ諸悪の根源

 日本のマンションは致命的な欠陥を有している。その致命的な欠陥があるために、マンションの住民たちは健康を害し、マンションの寿命をも短くさせてしまうのだ。その致命的な欠陥は何かと言えば「室内に結露ができること」なのである。マンション暮らしている人々は結露ができることを当たり前だと思ってはならない。結露ができるのは先進国の中では日本のマンションだけなのである。

 ねんで結露がそんなに危険なのか?

 それはダニやカビを大量発生させるからなのである。

①アトピー性皮膚炎

 育児をしている夫婦にとってマンションにダニが多ければ、自分たちの子供をアトピー性皮膚炎に罹らせてしまう危険性を大いに高めてしまうのだ。確かにアトピーになる子供は、その子が胎児の時に母親が充分な栄養を取ってくれなかったということも有り得る。しかし家の中に「イエダニ」が大量にいたからこそ、アトピー性皮膚炎に罹ってしまったのである。

②肺炎

 マンション暮らしをしていると、大人でさえ肺炎に罹ってしまうことになる。家の中にカビが大量に存在するために、そのカビを吸いこんでしまい、肺を大いに傷め続けた結果、肺炎に罹ってしまうのだ。肺炎に罹らなくても、空咳をしている人々も肺炎予備軍と見ていいのだ。

③結核

 戦前、結核に罹る人々は栄養不足と運動不足のために結核に罹ったが、現在ではマンション暮らしをしているからこそ結核に罹ってしまう。ダニとカビのダブルパンチを食らい続ければ、如何に健康な人でも結核に罹ってしまうのである。過労で睡眠不足が祟ってしまうと、咳が止まらなくなり、その内、結核を発症してしまうことになるのだ。

④冷え症

 結露ができるということは、家の中が寒いということである。家の中が充分に暖まっていれば、結露はできないからだ。このため冬に結露ができるマンションに住んでいる女性は冷え症に悩まされることになる。冷え症を甘く見てはならない。冷えこそ万病の元なのであって、冷え症を土地台に次から次へと新たな病気を発症してくることになるのだ。

⑤不妊症

 結露ができるということは、そのマンションの室内の湿度が異常になっているということなのである。このために女性は不妊症に罹ってしまうのだ。湿度の異常がなんで不妊症をもたらすのかというと、人間はそもそも「森の民」であるために、気温と湿度のバランスが取れていないと、体が正常に動かクなくなるのだ。温度の変化に関係なく、湿度が異様に高すぎるために、本人の自覚はなくても、体は異常を察して、妊娠をすることをしなくなってしまうのだ。

●内断熱こそが悲劇を生んだ

 なんで日本のマンションにはこんな怪奇現象が起こるのかといえば、それは「内断熱」を使用しているからなのである。内断熱とは建物の内部に断熱材を入れることを言う。このためにマンションの室内は異様に湿度が高くなってしまい、そのために結露が発生し続けるマンションになってしまうのである。

①ダニやカビの発生

 湿度が常に高いというのは、ダニやカビを発生し続けることになるのである。勿論、日々の掃除も欠かせないが、湿度が常に高いからこそダニやカビが発生し続けるのである。マンションは基本的にコンクリート製なのだから、ダニやカビなど発生する訳がないのである。一戸建てとは違う筈なのである。それなのに内断熱を行ってしまったがために、本来、発生する筈のないダニやカビを発生させてしまったのである。

②耐久性が著しく短くなる

 内断熱を使うとマンションの耐久性が著しく短くなる。内断熱を使ってしまったために、コンクリートと室内の温度差が常にできてしまい、その温度差がコンクリートを脆くしていくのである。更に内断熱を使ってしまったために、コンクリートの水分が時間の経過と共に蒸発することがなくなり、それどころか逆に内断熱のために水分を多く含むコンクリートになってしまい、コンクリートが劣化して行くことになるのだ。

 コンクリートを使った建物を本格的に建てれば100年は持つ筈なのである。しかし内断熱を使ってしまったために、その寿命はなんと30年という短さになってしまったのである。マンションは本来、不動産なのである。それなのにそのマンションの寿命がたった30年しかないとすれば、不動産としての価値は激減してしまい、使い物にならなくなってしまうのだ。

③エネルギー消費量が高くなる

 内断熱のマンションは冬は異様に寒し、夏は異様に暑いということになる。そのために冬は暖房をガンガンに使用し、夏は冷房をガンガンに使用することになってしまう。エネルギー消費量が異常なまでに高くなってしまうのである。マンションはコンクリートで出来ている以上、冬はそのコンクリートがあるお蔭で室内は暖かい筈だし、夏もコンクリートのあるお蔭で涼しくなる筈なのである。それなのに内断熱を使ってしまったために冬は寒く、夏は暑いというあべこべなマンションが出来上がってしまったのである。

●どうして日本だけが間違えたのか?

 ではどうやって断熱をすればいいのか?

 それは「外断熱」を使えばいいのである。

 外断熱とは断熱材で建物を包み込むことをいう。これをやるとマンションのコンクリート自体を断熱材で覆ってしまうので、コンクリートと室内の温度が連動するようになるのだ。このため結露は起きなくなり、ダニやカビも発生しなくなり、それどころかマンションの寿命は軽く100年を超えるようになり、冬は暖かく、夏は涼しいので、エネルギー消費量を低く抑えることができるようになるのだ。

 実を言うと石油危機が起こるまで、日本も西ヨーロッパも断熱材を使ってマンションを温めるということはしていないかった。ところが石油危機が発生したために、エネルギー消費量を抑えるために、西ヨーロッパは外断熱を使用するなり、日本は内断熱を使用するようになってしまっただけのことなのである。この選択の間違いが一番解り易いのは、日本のマンションで内断熱を使われるようになってから、アトピー性皮膚炎に罹る子供が急増して行ったことなのである

①建築学会の遅れ

 なんで日本だけが間違った選択をし、その後もその間違った選択が修正されなかったのかといえば、日本の建築学会が非常に遅れていたからなのである。日本は近代になってからコンクリート製のマンションを作るようになったので、その知識や技術の蓄積が浅いのである。そのため学者たちのレベルの低さが、内断熱という、本来建築学からは導き出せない誤謬の遣り方を取り続けてしまったのである。

②建設業者が儲かるから

 日本の建設業者は政治と深く結び付いてしまったために、建設業者が腐敗しているという事情も見逃すことができない。内断熱を使用してしまえば、30年でマンションをスクラップできるから、建設業者は内断熱を選び、30年後にまた受注が来るようなシステムを作ってしまったといえるのだ。本来なら、こういう馬鹿げたことは国会が禁止するように持って行くものだが、国会議員たちが建設業者から政治献金を受け取っているようでは、国会議員としてまともな対応を期待することはできないのだ。

③集合住宅という間違った考え方

 そしてこれこそが内断熱を採用してしまった根本的な原因だろうが、日本ではマンションのことを「集合住宅」と捉え、マンションは個々の住居が集まった住宅であると考えていることなのである。マンションに関する本を読むと、必ずこの表現が出て来るので、マンション業界え働く人々の全てがマンションに対する考え方を根本から間違えているのである。もしも個々の家で寒かったら、家の中を温めればいいということで、それをマンション全体に適用して、内断熱を採用してしまったのだろうだと思う。

 しかしこのマンションは集合住宅という考え方が根本的に間違っているのである。幾ら個々の住居を集めたとしてもマンションが出来上がることはないのだ。嘘だと思うなら、実際に個々の住居を集めてマンションを作ってみればいいのだ。そんなことは如何なる者でもできない筈だ。マンションはコンクリートを大量に使った1つの大きな建物なのであって、それを内部で分けているにすぎないものなのである。この当たり前すぎる考え方に変えない限り、内断熱を禁止して、外断熱を採用するということができないのである。

●EV外断熱工法はなぜ北海道で生まれたのか?

 内断熱が駄目で外断熱が正しいのなら、日本も西ヨーロッパの外断熱をそっくりそのまま採用してしまえばいいではないかという思うことであろう。しかしそうは問屋が下ろさないのだ。日本の気候は西ヨーロッパの気候とは大いに違い、「地震」「台風」「高温多湿」の三大条件が存在するので、西ヨーロッパの物をそのまま入れることはできないのだ。日本の気候に合うよに、改良しなければならないのである。

 それがEV外断熱工法である。これは北海道で誕生した工法で、これを使ってマンションを建てると、日本の気候に対応した外断熱のマンションを作ることができるのである。なぜEV外断熱工法が北海道で産まれたかというと、北海道では冬の結露は深刻な問題で、ダニやカビどころではなく、キノコまで生えて来るほど、湿度が高くなってしまうのである。北海道という冬の厳しい地域では、絶対に内断熱など使える訳がないのである。

 外断熱のマンションは耐震設計も充分になされていると見ていいのだ。というのは、内断熱は如何に耐震設計がなされていても、コンクリートの強度が年月の経過と共に劣化して行くので、実際の大地震では非常に弱くなってしまい、倒壊してしまう危険性が出て来るのだ。これは阪神淡路大震災の時に、耐震設計をした筈のマンションが倒壊してしまったということでも証明されているのだ。

 しかし外断熱を使えば、年月の経過と共にコンクリートの強度が増して行くので、耐震設計をきちんと施しておけば、如何なる地震にも倒壊するということはないのである。もしも少しでも耐震設計に拘っている企業であるなら、絶対に外断熱を採用する筈である。耐震設計を売りに出しているのに、内断熱を採用しているなら、耐震設計のなんたるかが解っていないと見ていいのだ。

 分譲マンションを買う時は、外断熱を使ったマンションを選ぶようにすることだ。我が子をアトピー性皮膚の犠牲者にしないためにも、この選択基準は絶対に守った方がいい。殆どは内断熱を使用しているので、逆に外断熱を使ったマンションを見つけることが非常に容易くなるのだ。

 そして、もしも将来、自分たち夫婦がマンションを建設する時は必ずEV外断熱工法を使ってマンションを建設することだ。外断熱を使えばそのマンションは100年以上持つことになるので、孫の代まで資産として使えることができるようになるのである。それにマンションの住民たちの健康を第一に考えているマンションであるなら空き室などなくなり、常に満室となるマンションにすることができ、安定した家賃収入を得続けることができるようになるのである。

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